Werbungskosten (Vermietung)
Auch: Vermietungskosten · absetzbare Kosten bei Vermietung
Werbungskosten sind bei vermieteten Immobilien alle Ausgaben, die im wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Erzielung von Mieteinnahmen stehen. Sie werden von den steuerpflichtigen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen und senken damit unmittelbar die Steuerlast des Vermieters.
Ausführliche Erklärung
Für Makler, die Kapitalanleger beraten, ist die Werbungskostenlogik zentral, weil sie die tatsächliche Nachsteuerrendite einer vermieteten Immobilie maßgeblich bestimmt.
Zu den typischen Werbungskosten bei Vermietungseinkünften gehören insbesondere:
- Abschreibung (AfA) auf den Gebäudeanteil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, verteilt über die Nutzungsdauer.
- Schuldzinsen für Darlehen, die zur Anschaffung, Herstellung oder Erhaltung der vermieteten Immobilie aufgenommen wurden; der Tilgungsanteil selbst ist nicht abzugsfähig.
- Erhaltungsaufwand, also laufende Reparatur- und Instandhaltungskosten, entweder sofort abziehbar oder auf mehrere Jahre verteilt.
- Umlagefähige und nicht umlagefähige Nebenkosten, soweit sie nicht auf den Mieter umgelegt werden (z. B. Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltungskosten).
- Kosten der Vermietungstätigkeit, etwa Maklerprovision bei Neuvermietung, Inseratskosten, Fahrtkosten zum Objekt oder Rechtsberatungskosten bei Mietstreitigkeiten.
Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen eines Jahres, entsteht ein steuerlicher Verlust aus Vermietung und Verpachtung, der grundsätzlich mit anderen positiven Einkünften desselben Jahres verrechnet werden kann. Das macht insbesondere die Anfangsjahre nach einem fremdfinanzierten Immobilienerwerb (hohe Zinsen, ggf. Sanierungskosten) steuerlich attraktiv. Nicht abzugsfähig sind dagegen Aufwendungen, die zu einer wesentlichen Werterhöhung führen (Herstellungskosten) – diese können nur über die AfA verteilt geltend gemacht werden.
Praxisrelevanz für Makler: Bei der Ansprache von Kapitalanlegern sollte stets zwischen Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Rendite nach Steuern unterschieden werden; Werbungskosten sind der entscheidende Hebel zwischen Netto- und Nachsteuerrendite.
Beispiel aus der Praxis
Eine Vermieterin erzielt jährlich 14.400 Euro Mieteinnahmen. Ihr stehen 6.000 Euro Schuldzinsen, 5.000 Euro AfA und 1.200 Euro Verwaltungs- und Versicherungskosten als Werbungskosten gegenüber, insgesamt 12.200 Euro. Zu versteuern sind somit nur 2.200 Euro Überschuss, obwohl die Bruttomieteinnahmen deutlich höher liegen.