Cashflow nach Steuern
Auch: After-Tax-Cashflow · Cashflow after Tax
Der Cashflow nach Steuern (After-Tax-Cashflow) gibt an, welcher Betrag einem Immobilieninvestor tatsächlich als frei verfügbare Liquidität verbleibt, nachdem sowohl die laufenden Kosten und der Kapitaldienst als auch seine individuelle Steuerlast berücksichtigt wurden. Er ist die für die persönliche Anlageentscheidung letztlich entscheidende Kennzahl.
Ausführliche Erklärung
Ausgangspunkt ist der Cashflow vor Steuern. Von diesem wird die tatsächliche steuerliche Belastung bzw. Entlastung abgezogen bzw. hinzugerechnet:
Cashflow vor Steuern
± steuerliche Auswirkung (Steuerersparnis oder Steuerlast aus Vermietung und Verpachtung)
= Cashflow nach Steuern
Die steuerliche Auswirkung ergibt sich aus dem zu versteuernden Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG): Mieteinnahmen abzüglich Werbungskosten, insbesondere der Abschreibung (AfA nach § 7 EStG), der Schuldzinsen und der Erhaltungsaufwendungen. Da die AfA und die Schuldzinsen häufig ein negatives steuerliches Ergebnis erzeugen, während gleichzeitig getilgt wird (was Liquidität kostet, aber steuerlich nicht wirkt), kann der Cashflow nach Steuern deutlich vom Cashflow vor Steuern abweichen – in der Anfangsphase einer Finanzierung meist positiv beeinflusst durch die Steuerersparnis.
Praxisrelevanz für Makler und Berater:
- Bei der Vermarktung von Kapitalanlageobjekten (insbesondere Neubau-, Sanierungs- oder Denkmalimmobilien mit Sonderabschreibung nach §§ 7h, 7i EStG) wird oft mit dem Cashflow nach Steuern argumentiert – hier ist Sorgfalt geboten, da dieser stark vom individuellen Grenzsteuersatz des Käufers abhängt und keine pauschale Aussage für alle Käufer zulässt.
- Der Effekt kehrt sich häufig nach Ende der Sonderabschreibung oder bei sinkendem Zinsanteil (steigender Tilgungsanteil bei Annuitätendarlehen) um.
- Eine seriöse Beratung verweist auf die Notwendigkeit einer individuellen steuerlichen Berechnung durch einen Steuerberater und vermeidet pauschale Renditeversprechen.
Beispiel aus der Praxis
Bei einem Cashflow vor Steuern von 600 Euro jährlich ergibt eine AfA von 8.000 Euro und Schuldzinsen von 9.000 Euro ein steuerliches Ergebnis von −4.000 Euro (bei Mieteinnahmen von 14.400 Euro und Werbungskosten von insgesamt 18.400 Euro). Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 Prozent ergibt sich eine Steuerersparnis von rund 1.680 Euro. Der Cashflow nach Steuern liegt damit bei 600 + 1.680 = 2.280 Euro jährlich.