Cashflow vor Steuern
Auch: Pre-Tax-Cashflow · Cashflow before Tax
Der Cashflow vor Steuern (Pre-Tax-Cashflow) zeigt an, wie viel Geld einem Immobilieninvestor nach Abzug der Bewirtschaftungskosten und der Zins- und Tilgungszahlungen tatsächlich als Liquidität übrig bleibt – noch bevor die persönliche oder betriebliche Steuerlast abgezogen wird. Er ist die zentrale Kennzahl zur Beurteilung der laufenden Liquidität einer Kapitalanlage-Immobilie.
Ausführliche Erklärung
Der Cashflow vor Steuern wird üblicherweise wie folgt ermittelt:
Mieteinnahmen (Ist- oder Sollmiete)
− nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis)
− Zins- und Tilgungsleistung (Kapitaldienst) für die Finanzierung
= Cashflow vor Steuern
Für Makler und Berater ist diese Kennzahl wichtig, weil sie – anders als die Bruttomietrendite – die tatsächliche monatliche oder jährliche Liquiditätssituation des Käufers abbildet. Ein Objekt kann rechnerisch eine attraktive Rendite aufweisen und trotzdem einen negativen Cashflow vor Steuern erzeugen, wenn die Tilgungsraten hoch angesetzt sind oder der Fremdkapitalanteil sehr groß ist.
Praxisrelevanz:
- Banken und Investoren nutzen den Cashflow vor Steuern zur Tragfähigkeitsprüfung, insbesondere bei Anschlussfinanzierungen.
- Der Wert unterscheidet sich deutlich vom steuerlichen Ergebnis, da die Tilgung liquiditätswirksam, aber steuerlich nicht abzugsfähig ist (nur die Zinsen mindern die Steuerbemessungsgrundlage), während die AfA (Abschreibung) steuerlich wirkt, aber keinen Liquiditätsabfluss darstellt.
- Erst nach Abzug der individuellen Steuerlast (abhängig vom persönlichen Grenzsteuersatz, AfA-Satz, Sonderabschreibungen) ergibt sich der Cashflow nach Steuern – die für den Anleger letztlich entscheidende Größe.
- Für die Beratung von Kapitalanlegern ist die Unterscheidung wichtig, um realistische Erwartungen zu setzen: Ein niedriger oder negativer Cashflow vor Steuern kann sich durch Steuervorteile (z. B. bei Denkmalimmobilien oder degressiver AfA) in einen positiven Cashflow nach Steuern verwandeln.
Beispiel aus der Praxis
Ein Anleger kauft eine Eigentumswohnung für 300.000 Euro, finanziert vollständig fremd und erzielt Jahresmieteinnahmen von 14.400 Euro. Bewirtschaftungskosten (nicht umlagefähig) betragen 1.800 Euro pro Jahr, der Kapitaldienst (Zins und Tilgung) 12.000 Euro. Der Cashflow vor Steuern beträgt somit 14.400 − 1.800 − 12.000 = 600 Euro jährlich.