Abschreibung (AfA)
Auch: Absetzung für Abnutzung · AfA
Die Abschreibung – steuerlich Absetzung für Abnutzung (AfA) genannt – verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes gleichmäßig über dessen (fiktive) Nutzungsdauer und mindert dadurch jährlich den steuerpflichtigen Gewinn oder Überschuss aus Vermietung und Verpachtung. Grundlage ist § 7 EStG.
Ausführliche Erklärung
Nach § 7 Abs. 1 EStG sind bei Wirtschaftsgütern, deren Nutzung sich erfahrungsgemäß über mehr als ein Jahr erstreckt, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten auf die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer zu verteilen. Für Gebäude enthält § 7 Abs. 4 EStG feste, typisierte lineare AfA-Sätze, die unabhängig von der tatsächlichen Nutzungsdauer gelten:
- 3 Prozent jährlich für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden.
- 2 Prozent jährlich für die meisten übrigen Wohngebäude (Fertigstellung vor 2023, nach 1924).
- 2,5 Prozent jährlich für vor 1925 fertiggestellte Gebäude.
- 3 Prozent jährlich für betrieblich genutzte, nicht zu Wohnzwecken dienende Gebäude (bei Bauantrag nach dem 31. März 1985).
Bemessungsgrundlage der AfA ist grundsätzlich nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises – der Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird nicht abgeschrieben, weshalb bei Immobilienkäufen die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Gebäude eine zentrale steuerliche Weichenstellung ist. Bei Vermietung wird die AfA als Werbungskosten (§ 21 EStG) abgezogen, bei betrieblicher Nutzung mindert sie den Gewinn.
Neben der regulären linearen AfA existieren Sonderformen: Für nach dem 30. September 2023 fertiggestellte Wohngebäude kann befristet eine degressive AfA mit 5 Prozent vom jeweiligen Restwert gewählt werden (§ 7 Abs. 5a EStG), und für denkmalgeschützte oder in Sanierungsgebieten liegende Gebäude gelten erhöhte Sonderabschreibungen (§§ 7h, 7i EStG). Ein Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Restnutzungsdauer kann in begründeten Fällen zu einer höheren AfA führen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Anleger kauft eine 2024 fertiggestellte Eigentumswohnung für 400.000 Euro, wovon 280.000 Euro auf das Gebäude entfallen. Bei linearer AfA von 3 Prozent kann er jährlich 8.400 Euro als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen.
Rechtsgrundlage
- § 7 Abs. 1, Abs. 4 EStG – Grundregel der Absetzung für Abnutzung; typisierte lineare AfA-Sätze für Gebäude (2 %, 2,5 % bzw. 3 % je nach Baujahr und Nutzungsart).