Gewerbliche Vermietung

Für Makler ist die Abgrenzung zwischen gewerblicher Vermietung und Wohnraumvermietung in zweierlei Hinsicht relevant: mietrechtlich und steuerlich.

• Mietrechtlich: Verträge über gewerblich genutzte Räume unterliegen nicht den Sozialschutzvorschriften des Wohnraummietrechts (Kündigungsschutz, Kappungsgrenze, Mietpreisbremse), sondern werden über einen Gewerbemietvertrag mit weitgehender Vertragsfreiheit geregelt.
• Umsatzsteuerlich: Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist nach § 4 Nr. 12 UStG grundsätzlich umsatzsteuerfrei – das gilt auch für gewerblich vermietete Flächen. Vermietet ein Unternehmer jedoch an einen anderen Unternehmer, der die Räume seinerseits für vorsteuerabzugsberechtigte Umsätze nutzt, kann er nach § 9 UStG zur Umsatzsteuerpflicht optieren. Der Vorteil: Der Vermieter erhält dann selbst den Vorsteuerabzug aus Anschaffungs-, Herstellungs- und Unterhaltungskosten der Immobilie, muss im Gegenzug aber Umsatzsteuer auf die Miete ausweisen und abführen.
• Voraussetzung der Option: Die Option zur Umsatzsteuer ist nur zulässig, wenn der Mieter die Räume ausschließlich oder nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (z. B. reine Ärzte- oder Versicherungsvermietung schließt die Option regelmäßig aus).
• Praxisrelevanz für Makler: Bei der Vermittlung von Gewerbeimmobilien sollte frühzeitig geklärt werden, ob der Vermieter zur Umsatzsteuer optieren will bzw. kann, da dies Einfluss auf die Kalkulation der Nettomiete, den Vorsteuerabzug bei Erwerb und die spätere Vorsteuerberichtigung bei Nutzungsänderungen hat.

Ein Vermieter erwirbt eine Bürofläche und vermietet sie an eine Steuerberatungsgesellschaft, die uneingeschränkt vorsteuerabzugsberechtigt ist. Er optiert zur Umsatzsteuer, weist auf die Nettomiete 19 % Umsatzsteuer aus und kann im Gegenzug die beim Immobilienkauf gezahlte Vorsteuer voll geltend machen – ein Vorteil, der bei steuerfreier Vermietung an eine Arztpraxis (ohne Vorsteuerabzugsrecht) nicht möglich wäre.