Gewerbliche Zwischenvermietung
Auch: Gewerbliche Zwischenmiete
Bei der gewerblichen Zwischenvermietung vermietet der Eigentümer eine Wohnimmobilie nicht direkt an die späteren Bewohner, sondern an einen gewerblichen Zwischenmieter (häufig eine Gesellschaft), der die Wohnungen im eigenen Namen an Endmieter weitervermietet. Ziel war es früher meist, durch die Vermietung an einen umsatzsteuerpflichtigen Zwischenmieter zur Umsatzsteuer zu optieren und dadurch den Vorsteuerabzug beim Bau oder Erwerb der Immobilie zu erhalten.
Ausführliche Erklärung
Für Makler mit Bezug zu Kapitalanlageimmobilien und Bestandsobjekten ist die historische Bedeutung und die heutige stark eingeschränkte Praxisrelevanz der gewerblichen Zwischenvermietung wichtig einzuordnen:
- Ursprüngliches Steuermodell: Die Vermietung von Wohnraum ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 Buchst. a UStG), was dem Vermieter den Vorsteuerabzug aus Baukosten und Anschaffungskosten verwehrt. Vermietete der Eigentümer die Immobilie hingegen an einen gewerblichen Zwischenmieter, der seinerseits zur Umsatzsteuer optierte (§ 9 UStG), konnte der Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls optieren und damit den Vorsteuerabzug aus den Herstellungs- oder Anschaffungskosten geltend machen.
- Gesetzliche Einschränkung seit 1994: Der Gesetzgeber hat dieses Gestaltungsmodell durch die Neufassung des § 9 Abs. 2 UStG stark eingeschränkt: Eine Option zur Umsatzsteuer ist bei Vermietung an einen Zwischenmieter seither nur noch möglich, wenn der Zwischenmieter das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen – bei einer Weitervermietung zu Wohnzwecken ist das gerade nicht der Fall, sodass die Optionsmöglichkeit für Wohnimmobilien seither praktisch entfällt.
- Heutige Bedeutung: Als reines Steuersparmodell für Wohnimmobilien hat die gewerbliche Zwischenvermietung seit der Gesetzesänderung von 1994 stark an Bedeutung verloren. Bestehende Altfälle aus der Zeit vor der Gesetzesänderung können übergangsweise noch Bestandsschutz genießen, spielen aber im Neugeschäft praktisch keine Rolle mehr.
- Verbleibende Anwendungsfälle: Zwischenvermietungen aus organisatorischen Gründen (z. B. Konzerngesellschaften, die zentral anmieten und an Mitarbeiter weitervermieten, oder Zwischenmietverträge im gewerblichen Bereich, wo eine Option zur Umsatzsteuer weiterhin möglich ist) kommen weiterhin vor, verfolgen aber meist nicht mehr primär steuerliche, sondern organisatorische Zwecke.
- Praxisrelevanz für Makler: Trifft der Makler bei einer Bestandsimmobilie auf eine gewerbliche Zwischenvermietung, sollte er prüfen, aus welcher Zeit das Konstrukt stammt, ob eine Umsatzsteueroption tatsächlich noch Bestand hat und welche Auswirkungen ein Verkauf oder eine Änderung der Nutzungsverhältnisse auf eine mögliche Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG haben kann.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger errichtete in den 1980er-Jahren ein Mehrfamilienhaus und vermietete es komplett an eine eigene Verwaltungsgesellschaft, die die einzelnen Wohnungen an Endmieter weitervermietete. Durch die Option zur Umsatzsteuer bei beiden Vermietungsstufen konnte der Bauträger den Vorsteuerabzug aus den Baukosten geltend machen. Seit der Gesetzesänderung 1994 wäre ein solches Modell für neu errichtete Wohnimmobilien nicht mehr umsetzbar.
Rechtsgrundlage
- § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG – grundsätzliche Umsatzsteuerbefreiung der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken.
- § 9 UStG – Möglichkeit des Verzichts auf die Steuerbefreiung (Option zur Umsatzsteuer).
- § 9 Abs. 2 UStG – seit 1994 geltende Einschränkung der Optionsmöglichkeit bei Vermietung an Zwischenmieter zu Wohnzwecken.
- § 15 UStG, § 15a UStG – Vorsteuerabzug und dessen nachträgliche Berichtigung bei Nutzungsänderungen.