Untermietvertrag
Auch: Untermietvereinbarung · Vertrag über Untervermietung
Der Untermietvertrag ist der eigenständige Mietvertrag zwischen dem Hauptmieter einer Wohnung und einem Untermieter, dem die Wohnung (oder ein Teil davon) gegen Zahlung einer Miete überlassen wird. Er besteht rechtlich unabhängig neben dem Hauptmietvertrag zwischen Vermieter und Hauptmieter.
Ausführliche Erklärung
Der Untermietvertrag begründet ein eigenständiges Mietverhältnis, an dem der Eigentümer bzw. Hauptvermieter nicht unmittelbar beteiligt ist:
- Vertragsparteien: Hauptmieter (als Vermieter im Untermietverhältnis) und Untermieter. Der Hauptvermieter ist nicht Vertragspartei, muss aber der Untervermietung zugestimmt haben (siehe Untermieterlaubnis).
- Rechtliche Selbstständigkeit: Der Untermietvertrag folgt eigenen Regeln nach den §§ 535 ff. BGB und kann eigene Konditionen (Miethöhe, Kaution, Kündigungsfristen) enthalten – begrenzt jedoch durch das, was der Hauptmieter selbst im Hauptmietvertrag zugesichert bekommen hat.
- Abhängigkeit vom Hauptmietverhältnis: Endet das Hauptmietverhältnis (z. B. durch Kündigung des Hauptmieters), endet automatisch auch die Berechtigung zur Untervermietung; der Untermieter hat gegenüber dem Hauptvermieter grundsätzlich kein eigenes Bleiberecht, da zwischen Hauptvermieter und Untermieter kein Vertragsverhältnis besteht.
- Herausgabeanspruch: Endet der Untermietvertrag, kann der Hauptmieter die Wohnung vom Untermieter nach den allgemeinen mietrechtlichen Regeln zurückverlangen (Herausgabeanspruch).
- Form: Der Untermietvertrag sollte – wie der Hauptmietvertrag – schriftlich abgeschlossen werden und klare Regelungen zu Kaution, Nebenkosten, Kündigungsfristen und Nutzung enthalten, um Streitigkeiten vorzubeugen.
Für Makler ist der Untermietvertrag insbesondere bei möblierten Vermietungen, WG-Konstellationen und bei der Betreuung von Kapitalanlegern relevant, die ihre Mietobjekte über einen Hauptmieter mit Untervermietungsrecht bewirtschaften lassen. Bei der Vermittlung sollte stets geprüft werden, ob eine wirksame Untermieterlaubnis des Hauptvermieters vorliegt, da sonst dem Hauptmieter die Kündigung droht und der Untermieter sein Nutzungsrecht verliert.
Beispiel aus der Praxis
Ein Hauptmieter vermietet mit Erlaubnis des Vermieters ein Zimmer seiner Dreizimmerwohnung an einen Studenten unter. Beide schließen einen eigenen Untermietvertrag mit gesonderter Miethöhe, Kaution und Kündigungsfrist. Kündigt der Vermieter später das Hauptmietverhältnis wirksam, endet damit auch das Recht des Untermieters, das Zimmer weiter zu nutzen.
Rechtsgrundlage
- § 540 BGB – Erfordernis der Vermietererlaubnis für die Untervermietung.
- § 553 BGB – Anspruch auf Untermieterlaubnis bei berechtigtem Interesse.
- §§ 549 ff. BGB – Der Untermietvertrag über Wohnraum ist selbst ein Mietvertrag über Wohnraum und unterliegt daher unmittelbar den Vorschriften über Wohnraummietverhältnisse (nicht § 578 BGB, der Mietverhältnisse über Grundstücke, Nicht-Wohnräume und soziale Wohnraummiete öffentlicher/gemeinnütziger Vermieter betrifft).