Untermieterlaubnis
Auch: Erlaubnis zur Untervermietung · Untervermietungserlaubnis
Möchte ein Mieter seine Wohnung ganz oder teilweise an einen Dritten weitervermieten, benötigt er dafür grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters. Bei berechtigtem Interesse des Mieters hat er unter bestimmten Voraussetzungen sogar einen gesetzlichen Anspruch auf diese Erlaubnis.
Ausführliche Erklärung
Nach § 540 Abs. 1 BGB darf ein Mieter die Mietsache ohne Erlaubnis des Vermieters grundsätzlich nicht einem Dritten überlassen. Für Wohnraum wird dieser Grundsatz durch § 553 BGB relativiert:
- Berechtigtes Interesse: Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils der Wohnung (z. B. finanzielle Gründe, persönliche Lebensumstände wie ein neuer Lebenspartner, längere berufliche Abwesenheit), kann er vom Vermieter die Erlaubnis verlangen (§ 553 Abs. 1 BGB).
- Verweigerungsgründe: Der Vermieter darf die Erlaubnis verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt, die Wohnung übermäßig belegt würde oder ihm die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
- Komplettüberlassung: Anders als bei der Untervermietung eines Wohnungsteils besteht bei vollständiger Überlassung der gesamten Wohnung kein gesetzlicher Anspruch auf Erlaubnis; hier liegt es im freien Ermessen des Vermieters.
- Fehlende Erlaubnis: Vermietet der Mieter ohne erforderliche Erlaubnis unter, stellt dies eine Vertragsverletzung dar und kann nach Abmahnung zur ordentlichen, in schweren Fällen sogar zur fristlosen Kündigung berechtigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
- Kostenfolge: Der Vermieter kann die Erlaubnis von einer angemessenen Erhöhung der Miete abhängig machen (Untermietzuschlag, § 553 Abs. 2 BGB), sofern ihm die Überlassung nur gegen eine solche Erhöhung zuzumuten ist.
Für Makler ist die Untermieterlaubnis vor allem bei möblierten Vermietungen, WG-Zimmern und bei Objekten mit Kapitalanlegern als Vermieter relevant: Eine klare vertragliche Regelung zur Untervermietung schafft Rechtssicherheit und verhindert spätere Konflikte, insbesondere bei kurzfristigen Vermietungsformen wie Airbnb-ähnlichen Nutzungen.
Beispiel aus der Praxis
Eine Mieterin nimmt aus finanziellen Gründen ein Zimmer ihrer Wohnung unter und bittet den Vermieter um Erlaubnis zur Untervermietung. Da ein berechtigtes Interesse vorliegt und keine Ablehnungsgründe bestehen, muss der Vermieter zustimmen; er verlangt jedoch einen angemessenen Untermietzuschlag als Ausgleich für die zusätzliche Abnutzung.