Option zur Umsatzsteuer

Ohne Option wären sowohl der Verkauf eines Grundstücks als auch die gewerbliche Vermietung umsatzsteuerfrei – was zunächst vorteilhaft klingt, aber zur Folge hat, dass der Verkäufer bzw. Vermieter keinen Vorsteuerabzug aus den mit dem Objekt zusammenhängenden Eingangsleistungen (Bau, Sanierung, laufender Unterhalt) geltend machen kann. Bei hohen Investitionen kann dies zu einem erheblichen wirtschaftlichen Nachteil führen.

Mit der Option zur Umsatzsteuer nach § 9 UStG kann der Unternehmer auf die Steuerbefreiung verzichten, sodass:

• der Verkauf eines Grundstücks (§ 9 Abs. 1 i. V. m. § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG) umsatzsteuerpflichtig wird – Voraussetzung ist, dass der Erwerber das Grundstück ausschließlich oder überwiegend für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (z. B. gewerbliche Nutzung, nicht aber Wohnraumvermietung).
• die Vermietung an gewerbliche Mieter (§ 9 Abs. 2 UStG) optional umsatzsteuerpflichtig gestaltet werden kann – ebenfalls nur, wenn der Mieter das Objekt für vorsteuerabzugsberechtigte Zwecke nutzt.

Wichtige Details:

• Bei Grundstücksverkäufen ist die Option nur im notariellen Kaufvertrag selbst möglich (§ 9 Abs. 3 UStG); eine nachträgliche Option nach Beurkundung ist ausgeschlossen. Dies ist für Makler und Notare zentral, da die Entscheidung vor Beurkundung getroffen und im Vertrag dokumentiert sein muss.
• Wer optiert, unterliegt faktisch über § 15a UStG einer Bindung an den zehnjährigen Vorsteuerberichtigungszeitraum bei Grundstücken und Gebäuden: Ändert sich die Nutzung innerhalb dieses Zeitraums, kann eine anteilige Vorsteuerkorrektur erforderlich werden.
• Die Option lohnt sich vor allem bei größeren Neu- oder Umbauinvestitionen mit hohem Vorsteuerpotenzial und einem Käufer/Mieter, der selbst zum vollen Vorsteuerabzug berechtigt ist (typischerweise gewerbliche Nutzer, nicht Wohnungsvermieter).

Praxisrelevanz für Makler: Bei der Vermittlung von Gewerbeimmobilien und größeren Vermietungsobjekten sollte frühzeitig geklärt werden, ob eine Option zur Umsatzsteuer sinnvoll ist – dies beeinflusst sowohl den Kaufvertragstext (zwingende Optionsausübung im Notarvertrag) als auch die Kalkulation von Investoren.

Ein Bauunternehmer errichtet ein Bürogebäude für 2 Mio. Euro netto zzgl. 380.000 Euro Umsatzsteuer und verkauft es an eine GmbH, die dort ihren voll vorsteuerabzugsberechtigten Geschäftsbetrieb ausüben will. Ohne Option wäre der Verkauf umsatzsteuerfrei, der Bauunternehmer könnte die 380.000 Euro Vorsteuer aus den Baukosten aber nicht erstattet bekommen. Durch die im Kaufvertrag erklärte Option nach § 9 UStG wird der Verkauf umsatzsteuerpflichtig; die Käuferin zahlt die Umsatzsteuer, kann sie aber selbst als Vorsteuer geltend machen, und der Bauunternehmer erhält seinerseits den vollen Vorsteuerabzug.