Option zur Umsatzsteuerpflicht
Auch: Verzicht auf Umsatzsteuerbefreiung · Optieren nach § 9 UStG
Grundstücksveräußerungen und die Vermietung von Grundstücken sind grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Nach § 9 UStG kann ein Unternehmer jedoch auf diese Steuerbefreiung verzichten und den Umsatz freiwillig der Umsatzsteuer unterwerfen – meist, um den vollen Vorsteuerabzug zu sichern.
Ausführliche Erklärung
Grundstücksumsätze, die dem Grunderwerbsteuergesetz unterliegen, sind nach § 4 Nr. 9 Buchstabe a UStG von der Umsatzsteuer befreit; ebenso ist die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken nach § 4 Nr. 12 UStG grundsätzlich steuerfrei. Diese Befreiungen klingen zunächst vorteilhaft, haben aber einen Nachteil: Der Unternehmer verliert damit grundsätzlich den Vorsteuerabzug für die mit dem Grundstück zusammenhängenden Eingangsleistungen (z. B. Baukosten, Sanierungskosten).
§ 9 UStG erlaubt daher, auf diese Steuerbefreiungen zu verzichten – zu optieren. Bei der Vermietung von Grundstücken ist der Verzicht jedoch nur zulässig, wenn zwei Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind: Der Umsatz erfolgt an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen, und dieser verwendet oder beabsichtigt, das Grundstück ausschließlich für Umsätze zu verwenden, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Vermietet ein Unternehmer beispielsweise Gewerbeflächen an einen Arzt oder eine Bank, die selbst überwiegend umsatzsteuerfreie Umsätze ausführen und daher nicht oder nur eingeschränkt vorsteuerabzugsberechtigt sind, ist die Option regelmäßig ausgeschlossen. Bei gemischt genutzten Objekten ist die Option gegebenenfalls für einzelne, räumlich oder zeitlich abgrenzbare Grundstücksteile gesondert zu prüfen.
Für Vermieter und Bauträger ist die Optionsentscheidung wirtschaftlich bedeutsam: Wird optiert, muss auf Miete oder Kaufpreis Umsatzsteuer ausgewiesen werden, im Gegenzug bleibt der Vorsteuerabzug aus Investitionskosten erhalten. Die Entscheidung ist zudem oft für die gesamte Nutzungsdauer bindend, da eine spätere Rückkehr zur Steuerbefreiung zu einer Vorsteuerkorrektur nach § 15a UStG führen kann.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger errichtet ein Bürogebäude und vermietet es an eine Unternehmensberatung, die ausschließlich umsatzsteuerpflichtige Leistungen erbringt. Er optiert nach § 9 UStG zur Umsatzsteuerpflicht der Vermietung, weist auf die Miete 19 % Umsatzsteuer aus und kann im Gegenzug die beim Bau angefallene Vorsteuer vollständig geltend machen.
Rechtsgrundlage
- § 9 UStG – Verzicht auf Steuerbefreiungen (Option zur Umsatzsteuer).
- § 4 Nr. 9 Buchstabe a UStG – Steuerbefreiung für grunderwerbsteuerpflichtige Umsätze.
- § 4 Nr. 12 UStG – Steuerbefreiung für die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken.