Umsatzsteuer
Auch: Mehrwertsteuer · USt
Die Umsatzsteuer (umgangssprachlich Mehrwertsteuer) ist eine Steuer auf Lieferungen und sonstige Leistungen eines Unternehmers. Für Grundstücksumsätze gilt grundsätzlich eine Steuerbefreiung, da diese bereits der Grunderwerbsteuer unterliegen – der Unternehmer kann aber unter bestimmten Voraussetzungen zur Umsatzsteuerpflicht optieren.
Ausführliche Erklärung
Die Umsatzsteuer erfasst nach § 1 UStG Lieferungen und sonstige Leistungen, die ein Unternehmer im Inland gegen Entgelt im Rahmen seines Unternehmens ausführt. Der Regelsteuersatz beträgt 19 %, für bestimmte Leistungen (z. B. Wohnraumvermietung auf Zeit unter besonderen Voraussetzungen, Beherbergung) gilt ein ermäßigter Satz.
Für die Immobilienwirtschaft ist zentral, dass Grundstücksveräußerungen nach § 4 Nr. 9 Buchstabe a UStG von der Umsatzsteuer befreit sind, soweit sie dem Grunderwerbsteuergesetz unterliegen. Diese Steuerbefreiung soll eine Doppelbelastung mit Umsatz- und Grunderwerbsteuer vermeiden. Ebenso ist die Vermietung von Grundstücken nach § 4 Nr. 12 UStG grundsätzlich umsatzsteuerfrei.
Ein Unternehmer kann jedoch nach § 9 UStG auf diese Steuerbefreiungen verzichten (Option zur Umsatzsteuerpflicht), wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen erfolgt und dieser das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Für Vermieter und Bauträger ist dies relevant, weil nur bei einer umsatzsteuerpflichtigen Vermietung oder Veräußerung der volle Vorsteuerabzug aus Baukosten und Anschaffungskosten möglich ist. Bei gemischt genutzten Objekten (z. B. teils Wohnungen, teils Gewerbe) ist die Umsatzsteuer- und Vorsteuerbehandlung entsprechend aufzuteilen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauunternehmer errichtet eine Gewerbeimmobilie und vermietet sie an ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen. Optiert er nach § 9 UStG zur Umsatzsteuerpflicht, muss er auf die Miete 19 % Umsatzsteuer ausweisen, kann im Gegenzug aber die beim Bau angefallene Vorsteuer voll geltend machen. Verzichtet er auf die Option, bleibt die Vermietung steuerfrei, der Vorsteuerabzug aus den Baukosten entfällt jedoch anteilig.
Rechtsgrundlage
- § 1 UStG – Steuerbare Umsätze.
- § 4 Nr. 9 Buchstabe a UStG – Steuerbefreiung für Umsätze, die dem Grunderwerbsteuergesetz unterliegen.
- § 9 UStG – Verzicht auf Steuerbefreiungen (Option).
- § 12 UStG – Steuersätze.