Verbilligte Vermietung an Angehörige (66-Prozent-Grenze)
Auch: §21 Abs. 2 EStG · 66%-Regel · Angehörigenmiete
Vermietet ein Eigentümer eine Wohnung – häufig an Kinder oder andere Angehörige – zu einem vergünstigten Mietzins, kann er die vollen Werbungskosten in der Regel geltend machen, wenn die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Bei niedrigerer Miete werden die Werbungskosten unterhalb von 50 Prozent anteilig gekürzt, im Bereich zwischen 50 und 66 Prozent entscheidet eine Totalüberschussprognose.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die 66-Prozent-Grenze bei der Beratung von Eigentümern relevant, die eine Immobilie günstig an Kinder, Eltern oder andere Familienmitglieder vermieten möchten, etwa im Rahmen der Ausbildungsfinanzierung oder Altersvorsorgeplanung.
Regelung seit 2021: Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete (Kaltmiete zuzüglich umlagefähiger Betriebskosten), gilt das Mietverhältnis in vollem Umfang als entgeltlich. Der Vermieter kann sämtliche Werbungskosten (Abschreibung, Schuldzinsen, Instandhaltung, Verwaltungskosten) in voller Höhe steuerlich absetzen – unabhängig davon, dass die Miete unter dem Marktniveau liegt.
Unterschreitung der Grenze: Liegt die vereinbarte Miete unter 50 % der ortsüblichen Miete, wird das Mietverhältnis kraft Gesetzes in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgespalten; die Werbungskosten sind dann nur anteilig – im Verhältnis der tatsächlichen Miete zur ortsüblichen Miete – abziehbar. Liegt die Miete zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Miete, ist eine Totalüberschussprognose erforderlich: Fällt sie positiv aus, bleibt der volle Werbungskostenabzug erhalten; fällt sie negativ aus, werden die Werbungskosten ebenfalls nur anteilig anerkannt.
Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete: Maßgeblich ist die ortsübliche Marktmiete inklusive der umlagefähigen Nebenkosten (Warmmiete), nicht nur die Kaltmiete. Zur Ermittlung dienen Mietspiegel, Vergleichsobjekte oder Gutachten.
Praxisrelevanz: Angehörigenmietverhältnisse werden vom Finanzamt besonders kritisch geprüft (Fremdvergleich, tatsächliche Durchführung wie unter fremden Dritten – schriftlicher Mietvertrag, regelmäßige Zahlung). Makler, die bei der Vermietung an Familienmitglieder beraten, sollten auf marktübliche Vertragsgestaltung und Einhaltung der 66-Prozent-Grenze hinweisen, um den vollen Werbungskostenabzug zu sichern.
Historische Entwicklung: Bis einschließlich 2020 galt eine einheitliche 66-Prozent-Grenze ohne Prognoseerfordernis – lag die Miete darunter, wurde stets pro rata aufgeteilt. Durch das Jahressteuergesetz 2020 wurde die Aufteilungsgrenze ab dem Veranlagungszeitraum 2021 auf 50 % abgesenkt; im neu geschaffenen Bereich zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Miete ist seitdem eine Totalüberschussprognose erforderlich.
Beispiel aus der Praxis
Eine Mutter vermietet ihrer Tochter eine Wohnung, deren ortsübliche Warmmiete 1.000 Euro beträgt, für 700 Euro monatlich. Da 700 Euro mehr als 66 % von 1.000 Euro (660 Euro) sind, kann die Mutter ihre Werbungskosten für die Wohnung in voller Höhe absetzen, obwohl die Miete unter dem Marktniveau liegt.
Rechtsgrundlage
- § 21 Abs. 2 EStG – Regelt die 66-Prozent-Grenze und die anteilige Kürzung der Werbungskosten bei verbilligter Vermietung.