Teilentgeltliche Vermietung
Auch: Verbilligte Vermietung · Vermietung unter Marktmiete
Teilentgeltliche Vermietung liegt vor, wenn eine Wohnung zu einem Mietzins unterhalb der ortsüblichen Marktmiete überlassen wird – etwa an Angehörige. Je nachdem, wie stark die vereinbarte Miete von der Vergleichsmiete abweicht, wird der steuerliche Werbungskostenabzug ganz, teilweise oder gar nicht anerkannt.
Ausführliche Erklärung
Nach § 21 Abs. 2 Satz 1 EStG ist die Nutzungsüberlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, wenn das vereinbarte Entgelt weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt. In diesem Fall können Werbungskosten nur anteilig, entsprechend dem entgeltlichen Anteil, abgezogen werden.
Beträgt die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, gilt die Vermietung als vollentgeltlich; die Werbungskosten sind dann in voller Höhe abziehbar, ohne dass eine gesonderte Überschussprognose erforderlich ist. Liegt die vereinbarte Miete im Bereich zwischen 50 % und unter 66 % der ortsüblichen Miete, ist zusätzlich eine sogenannte Totalüberschussprognose erforderlich: Nur wenn über einen längeren Zeitraum insgesamt ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwarten ist, werden die vollen Werbungskosten anerkannt; andernfalls erfolgt ebenfalls eine Aufteilung.
Die Regelung ist besonders bei Mietverhältnissen unter nahen Angehörigen relevant, da hier häufig aus persönlicher Verbundenheit ein niedrigerer Mietzins vereinbart wird. Die ortsübliche Marktmiete wird in der Regel anhand des örtlichen Mietspiegels, vergleichbarer Mietangebote oder eines Sachverständigengutachtens ermittelt und umfasst die Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter überlässt seiner Tochter eine Wohnung für 450 Euro Kaltmiete, obwohl die ortsübliche Vergleichsmiete 700 Euro beträgt (entspricht rund 64 %). Da die Miete zwischen 50 % und 66 % liegt, muss der Vermieter eine Totalüberschussprognose erstellen. Fällt diese positiv aus, kann er die Werbungskosten voll abziehen; andernfalls werden sie nur anteilig anerkannt.
Rechtsgrundlage
- § 21 Abs. 2 EStG – Aufteilung in entgeltlichen und unentgeltlichen Teil bei Miete unter 50 % der ortsüblichen Marktmiete; Vollentgeltlichkeit ab 66 %.