Teilflächenkauf
Auch: Kauf einer Teilfläche · Grundstücksteilkauf
Beim Teilflächenkauf wird nicht ein gesamtes, bereits im Grundbuch als eigenständiges Flurstück geführtes Grundstück verkauft, sondern nur ein Teil davon – etwa ein Gartenanteil oder eine Baulücke. Da das Kataster zum Zeitpunkt der Beurkundung meist noch keine eigene Flurstücksnummer für diesen Teil ausweist, muss die Fläche vor oder nach Vertragsschluss vermessen werden.
Ausführliche Erklärung
Der Teilflächenkauf ist rechtlich und praktisch anspruchsvoller als der Verkauf eines vollständigen, bereits vermessenen Flurstücks, weil der Kaufgegenstand im Zeitpunkt der Beurkundung häufig noch nicht exakt katastermäßig definiert ist. In der Praxis gibt es zwei Vorgehensweisen:
1. Vermessung vor Beurkundung: Ein Vermessungsingenieur (öffentlich bestellter Vermessungsingenieur oder das zuständige Katasteramt) vermisst die Teilfläche vorab und lässt sie als neues, eigenständiges Flurstück im Kataster fortführen. Der Kaufvertrag kann sich dann auf das neue Flurstück beziehen. Vorteil: Rechtssicherheit bereits bei Beurkundung.
2. Vermessung nach Beurkundung: Der Kaufvertrag beschreibt die zu verkaufende Teilfläche zunächst behelfsmäßig (Lageplan, Skizze, ungefähre Quadratmeterangabe) und regelt, dass die endgültige Vermessung nach Vertragsschluss erfolgt. Der endgültige Kaufpreis wird oft nach tatsächlich vermessener Fläche abgerechnet (Preis pro Quadratmeter mit Anpassungsklausel). Dies ist in der Praxis der häufigere Weg, da Käufer meist erst nach Zusage kaufen wollen.
Wichtige Praxispunkte für Makler:
- Auflassung (§ 925 BGB) kann erst erklärt und im Grundbuch vollzogen werden, wenn die Teilfläche als eigenständiges Flurstück im Kataster geführt wird – bis dahin bleibt der Käufer nur schuldrechtlich, nicht dinglich abgesichert (ggf. Auflassungsvormerkung zur Absicherung).
- In vielen Bundesländern/Gemeinden ist bei der Teilung eines Grundstücks eine Teilungsgenehmigung oder zumindest eine bauplanungsrechtliche Unbedenklichkeitsbescheinigung erforderlich, insbesondere wenn Baurecht betroffen ist (§ 19 BauGB regelt Sonderfälle, viele Landesbauordnungen haben eigene Teilungsvorschriften).
- Die Kosten der Vermessung (mehrere hundert bis tausend Euro, je nach Grundstücksgröße und Komplexität) müssen vertraglich einer Partei zugeordnet werden.
- Erschließung, Grenzverlauf und eventuell bestehende Grunddienstbarkeiten (Wege-, Leitungsrechte) müssen bei der neuen Flurstücksbildung mitgedacht werden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer verkauft die hintere Hälfte seines großen Gartengrundstücks an einen Bauträger zur Bebauung. Der notarielle Kaufvertrag beschreibt die Teilfläche zunächst anhand eines Lageplans mit ca. 450 Quadratmetern; der endgültige Kaufpreis wird nach amtlicher Vermessung auf Basis von 12 Euro pro Quadratmeter final abgerechnet. Erst nach Fortführung des Katasters mit neuer Flurstücksnummer kann die Auflassung vollzogen werden.
Rechtsgrundlage
- § 925 BGB – Auflassung als Übertragungsakt, der ein eindeutig bestimmtes Grundstück (Flurstück) voraussetzt.
- § 2 GBO – Grundbuchordnung, Bezugnahme auf das Liegenschaftskataster zur Bestimmung von Grundstücken.
- Landesrechtliche Vorschriften zu Teilungsgenehmigungen und Vermessung (je nach Bundesland unterschiedlich geregelt, z. B. Landesbauordnungen und Vermessungs- und Katastergesetze der Länder).