Verlustverrechnung bei Vermietungseinkünften
Auch: §21 EStG · Vermietungsverluste
Entstehen bei einer vermieteten Immobilie höhere Werbungskosten als Mieteinnahmen, liegt ein Vermietungsverlust vor. Dieser kann grundsätzlich mit anderen positiven Einkünften (z. B. aus nichtselbständiger Arbeit) desselben Jahres verrechnet oder in andere Jahre vor- bzw. zurückgetragen werden und mindert so die gesamte Einkommensteuerlast.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Verlustverrechnung ein zentrales Verkaufsargument bei Kapitalanlegern, da negative Vermietungseinkünfte in den ersten Jahren nach dem Erwerb (hohe Finanzierungskosten, hohe Abschreibung, Sanierungsaufwand) die persönliche Steuerlast des Anlegers spürbar senken können.
Typische Verlustquellen: Schuldzinsen für die Finanzierung, Abschreibung (AfA, ggf. Sonderabschreibung bei Neubau oder Denkmalimmobilien), Erhaltungsaufwendungen, Verwaltungskosten sowie in den ersten Jahren häufig auch größere Sanierungskosten (Erhaltungsaufwand statt Herstellungskosten).
Horizontaler und vertikaler Verlustausgleich: Verluste aus Vermietung und Verpachtung können zunächst horizontal mit Überschüssen aus anderen vermieteten Objekten verrechnet werden, danach vertikal mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten (z. B. Gehalt, Gewerbebetrieb) desselben Veranlagungszeitraums (§ 2 Abs. 3 EStG).
Verlustvortrag und -rücktrag (§ 10d EStG): Reicht der Verlustausgleich im selben Jahr nicht aus, kann der verbleibende Verlust in das Vorjahr zurückgetragen (begrenzt der Höhe nach) oder zeitlich unbegrenzt in folgende Jahre vorgetragen werden, wo er künftige positive Einkünfte mindert.
Liebhaberei-Falle: Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung von Verlusten ist eine auf Dauer angelegte Einkünfteerzielungsabsicht (Totalüberschussprognose über die voraussichtliche Nutzungsdauer). Erzielt ein Vermieter über einen sehr langen Zeitraum ausschließlich Verluste ohne erkennbare Absicht, künftig Überschüsse zu erwirtschaften, kann das Finanzamt die Tätigkeit als steuerlich unbeachtliche "Liebhaberei" einstufen und den Verlustabzug versagen. Bei dauerhafter Vermietung zu ortsüblichen Konditionen wird die Einkünfteerzielungsabsicht jedoch regelmäßig unterstellt.
Besonderheit verbilligte Vermietung: Liegt die Miete unter 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, werden die Werbungskosten nach § 21 Abs. 2 EStG zwingend anteilig gekürzt; zwischen 50 % und 66 % ist der volle Werbungskostenabzug nur zulässig, wenn eine Totalüberschussprognose positiv ausfällt – erst ab 66 % gilt die Vermietung ohne weitere Prüfung als vollentgeltlich. Dies begrenzt entsprechend auch die Höhe eines anerkennungsfähigen Verlusts (siehe verwandter Begriff).
Praxisrelevanz: Gerade bei neu erworbenen, fremdfinanzierten Anlageimmobilien mit hoher Abschreibung entstehen in den ersten Jahren häufig steuerliche Verluste, obwohl die Immobilie wirtschaftlich rentabel ist (Abschreibung ist keine tatsächliche Ausgabe) – ein Effekt, den Makler bei der Beratung von Kapitalanlegern erläutern sollten, ohne selbst Steuerberatung zu leisten.
Beispiel aus der Praxis
Ein Anleger erzielt aus einer vermieteten Wohnung 9.000 Euro Mieteinnahmen, hat aber 14.000 Euro Werbungskosten (davon 6.000 Euro Schuldzinsen und 4.000 Euro Abschreibung). Der Verlust von 5.000 Euro wird mit seinem Gehalt aus nichtselbständiger Arbeit verrechnet und senkt sein zu versteuerndes Einkommen entsprechend.
Rechtsgrundlage
- § 21 EStG – Grundnorm für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, einschließlich der Ermittlung von Verlusten.
- § 2 Abs. 3 EStG – Regelt den Ausgleich negativer Einkünfte mit positiven Einkünften anderer Einkunftsarten.
- § 10d EStG – Verlustrücktrag und -vortrag bei nicht vollständig ausgeglichenen Verlusten.