Totalüberschussprognose
Auch: Totalüberschussprüfung · Überschussprognoserechnung
Die Totalüberschussprognose ist eine von der Rechtsprechung entwickelte Prognoserechnung, mit der geprüft wird, ob ein Vermieter über den gesamten voraussichtlichen Zeitraum der Vermietung einen positiven Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erwarten kann. Sie ist entscheidend dafür, ob eine Vermietungstätigkeit steuerlich als Einkunftsquelle anerkannt wird oder als sogenannte Liebhaberei eingestuft wird.
Ausführliche Erklärung
Für Makler, die Kapitalanleger und Vermieter in Sonderkonstellationen beraten, ist die Totalüberschussprognose ein wichtiges Beratungsthema, weil von ihr abhängt, ob Verluste aus der Vermietung steuerlich anerkannt werden:
- Grundprinzip: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung setzen nach § 21 EStG in Verbindung mit § 2 Abs. 1 EStG eine Überschusserzielungsabsicht voraus. Bei einer auf Dauer angelegten, marktüblichen Vermietung wird diese Absicht von der Rechtsprechung grundsätzlich unterstellt, ohne dass eine gesonderte Prognoserechnung erforderlich ist.
- Wann eine Prognose nötig wird: Eine explizite Totalüberschussprognose muss in Sonderfällen erstellt werden, in denen die typisierende Vermutung nicht greift – etwa bei verbilligter Vermietung an Angehörige zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, bei zeitweise selbstgenutzten Ferienimmobilien mit Vermietungsanteil oder bei von vornherein befristeten bzw. widerruflichen Vermietungsverhältnissen.
- Inhalt der Prognose: Zu vergleichen sind die voraussichtlichen Einnahmen (Mieten, ggf. unter Berücksichtigung realistischer Mietsteigerungen) mit den voraussichtlichen Werbungskosten (AfA, Finanzierungszinsen, Instandhaltung) über einen angemessenen Prognosezeitraum, der sich regelmäßig an der tatsächlichen oder mutmaßlichen Haltedauer bzw. an einem Zeitraum von häufig 30 Jahren orientiert.
- Rechtsfolge: Ergibt die Prognose einen positiven Totalüberschuss, wird die Einkünfteerzielungsabsicht bejaht und Verluste werden steuerlich anerkannt. Ergibt sie einen negativen Totalüberschuss, liegt steuerlich unbeachtliche Liebhaberei vor mit der Folge, dass weder Verluste abziehbar noch spätere Gewinne steuerpflichtig sind.
- Praxisrelevanz: Makler sollten Mandanten in Grenzfällen (verbilligte Vermietung, Ferienimmobilien) frühzeitig auf die Notwendigkeit einer Totalüberschussprognose sowie auf deren steuerliche Tragweite hinweisen und zur Erstellung einer belastbaren Berechnung an einen Steuerberater verweisen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vater vermietet seiner Tochter eine Wohnung für 60 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Da dieser Wert zwischen 50 % und 66 % liegt, muss eine Totalüberschussprognose erstellt werden. Ergibt die Berechnung über die voraussichtliche Vermietungsdauer einen positiven Gesamtüberschuss, können die vollen Werbungskosten abgezogen werden; andernfalls werden sie anteilig gekürzt.
Rechtsgrundlage
§ 21 EStG in Verbindung mit dem allgemeinen Einkünftebegriff des § 2 Abs. 1 EStG, konkretisiert durch ständige BFH-Rechtsprechung zur Überschusserzielungsabsicht und zur Erforderlichkeit einer Totalüberschussprognose in Sonderfällen.