Detailplanungsphase
Auch: Prognosezeitraum
Die Detailplanungsphase (auch Prognosezeitraum genannt) ist im Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF) der Zeitraum – üblicherweise 10 Jahre –, für den die zukünftigen jährlichen Einnahmen und Ausgaben einer Immobilie individuell und detailliert geplant werden, bevor am Ende ein Restwert (Terminal Value) angesetzt wird.
Ausführliche Erklärung
Das DCF-Verfahren wird vor allem bei komplexen Gewerbeimmobilien, Portfolios und internationalen Transaktionen eingesetzt, wenn ein einfacher, statischer Ertragswert die Werttreiber (unterschiedliche Mietvertragslaufzeiten, Staffelmieten, Incentives, Leerstandsphasen, geplante Modernisierungen) nicht ausreichend abbildet. Die Bewertungsperiode gliedert sich dabei typischerweise in zwei Phasen:
1. Detailplanungsphase (Prognosezeitraum): Für jedes einzelne Jahr (meist 5 bis 10 Jahre) werden die erwarteten Cashflows explizit modelliert – unter Berücksichtigung von Mietvertragsabläufen, Anschlussvermietungen, Incentives (mietfreie Zeiten), Instandhaltungs- und Modernisierungskosten sowie Marktmietentwicklung.
2. Terminal Value (Restwertphase): Am Ende der Detailplanungsphase wird der Wert der Immobilie für die Zeit danach vereinfacht über eine "ewige Rente" (Kapitalisierung des nachhaltigen Cashflows) geschätzt.
Die Länge der Detailplanungsphase orientiert sich meist an der durchschnittlichen Mietvertragslaufzeit und dem Planungshorizont institutioneller Investoren – 10 Jahre hat sich international als Standard etabliert. Innerhalb dieser Phase werden alle Zahlungsströme jahresgenau abgezinst (diskontiert) auf den Bewertungsstichtag.
Praxisrelevanz für den Makler: Bei der Vermittlung größerer Gewerbeobjekte oder Portfolios sollte der Makler verstehen, dass die im DCF-Modell für die Detailplanungsphase getroffenen Annahmen (Mietsteigerungen, Leerstandsquoten, Exit-Rendite) den Angebotspreis maßgeblich beeinflussen und Verhandlungsspielraum eröffnen können – hier lohnt sich ein kritischer Blick auf die zugrunde liegenden Annahmen des Verkäufers bzw. dessen Bewertungsgutachtens.
Beispiel aus der Praxis
Bei der Bewertung eines Bürogebäudes mit gestaffelten Mietvertragsenden wird eine Detailplanungsphase von 10 Jahren angesetzt. Für jedes dieser 10 Jahre werden die erwarteten Mieteinnahmen (unter Berücksichtigung auslaufender Verträge und Anschlussvermietungen zu Marktmieten), Betriebskosten und Instandhaltungskosten einzeln geplant und auf den Bewertungsstichtag abgezinst; erst danach wird der Restwert über die ewige Rente ermittelt.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Das DCF-Verfahren und die Detailplanungsphase sind international etablierte betriebswirtschaftliche Bewertungsmethoden ohne eigenständige Regelung in der deutschen ImmoWertV, werden aber in der Praxis ergänzend zu den normierten Verfahren (Vergleichs-, Ertrags-, Sachwertverfahren) eingesetzt.