Ewige Rente
Auch: Kapitalisierung ewige Rente · Terminal Value
Die ewige Rente ist eine finanzmathematische Methode, mit der ein unterstellter, unendlich lange gleichbleibender (oder mit konstanter Rate wachsender) jährlicher Zahlungsstrom in einen Barwert umgerechnet wird. Im DCF-Verfahren dient sie zur Ermittlung des Restwerts (Terminal Value) einer Immobilie am Ende der Detailplanungsphase.
Ausführliche Erklärung
Da eine Immobilie – anders als ein befristetes Finanzprodukt – grundsätzlich zeitlich unbegrenzt nutzbar und vermietbar ist (vorbehaltlich Instandhaltung und Modernisierung), wird im DCF-Verfahren nach Ablauf der explizit geplanten Detailplanungsphase (üblicherweise 10 Jahre) unterstellt, dass sich der Cashflow ab diesem Zeitpunkt nachhaltig stabilisiert und "ewig" mit gleicher Höhe oder konstanter Wachstumsrate fortgesetzt wird.
Die Berechnungsformel der einfachen ewigen Rente lautet:
Barwert (Terminal Value) = Nachhaltiger Cashflow ÷ Kapitalisierungszinssatz
Bei unterstelltem konstantem Wachstum (Wachstumsmodell nach Gordon) lautet die Formel:
Barwert = Nachhaltiger Cashflow ÷ (Kapitalisierungszinssatz − Wachstumsrate)
Dieser am Ende der Detailplanungsphase ermittelte Terminal Value wird anschließend selbst wieder auf den heutigen Bewertungsstichtag abgezinst und zum Barwert der expliziten Cashflows der Detailplanungsphase addiert, um den Gesamtwert der Immobilie zu erhalten.
Praxisrelevanz für den Makler: Der über die ewige Rente ermittelte Terminal Value macht bei vielen DCF-Bewertungen einen erheblichen Anteil (oft 60–80 %) des Gesamtwerts aus. Kleine Änderungen am Kapitalisierungszinssatz oder an der unterstellten Wachstumsrate wirken sich daher überproportional auf den Gesamtwert aus – ein kritischer Punkt bei der Prüfung von Verkäufer-Bewertungsgutachten für Gewerbeimmobilien.
Beispiel aus der Praxis
Am Ende einer zehnjährigen Detailplanungsphase wird für ein Bürogebäude ein nachhaltiger jährlicher Cashflow von 400.000 € unterstellt. Bei einem Kapitalisierungszinssatz von 6,0 % (ohne Wachstumsannahme) ergibt sich ein Terminal Value von 400.000 € ÷ 0,06 = 6.666.667 €. Dieser Betrag wird anschließend auf den heutigen Stichtag abgezinst und dem Barwert der expliziten Cashflows der ersten zehn Jahre hinzugerechnet.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Die ewige Rente ist eine finanzmathematische Standardmethode aus der Investitionsrechnung, die im Rahmen des DCF-Verfahrens Anwendung findet; sie ist nicht in der deutschen ImmoWertV als eigenständiges Normverfahren geregelt.