Dingliche Einigung
Auch: Auflassung (bei Grundstücken) · Einigung nach § 873 BGB
Die dingliche Einigung ist die übereinstimmende Willenserklärung von Veräußerer und Erwerber, dass eine bestimmte dingliche Rechtsänderung – etwa der Eigentumsübergang an einem Grundstück – eintreten soll. Bei Grundstücken erfolgt sie in besonderer Form als Auflassung.
Ausführliche Erklärung
Der Übergang von Grundstückseigentum vollzieht sich im deutschen Recht in einem sogenannten Trennungs- und Abstraktionssystem: Der schuldrechtliche Kaufvertrag (das Verpflichtungsgeschäft) und die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang (das Verfügungsgeschäft) sind rechtlich zwei getrennte Vorgänge. Nach § 873 BGB sind zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück oder zur Belastung mit einem dinglichen Recht zwei Elemente erforderlich: die Einigung der Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung dieser Änderung in das Grundbuch.
Bei der Übertragung von Grundstückseigentum wird diese dingliche Einigung als Auflassung bezeichnet und unterliegt nach § 925 BGB besonderen Formvorschriften: Sie muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle – in der Praxis regelmäßig einem Notar – erklärt werden und darf weder bedingt noch befristet sein. Diese strenge Form dient der Rechtssicherheit und soll insbesondere sicherstellen, dass sich die Parteien über den endgültigen und unbedingten Charakter der Eigentumsübertragung im Klaren sind.
Wichtig ist die Unterscheidung zum Kaufvertrag: Bereits der notarielle Grundstückskaufvertrag begründet die schuldrechtliche Verpflichtung zur Eigentumsübertragung, bewirkt diese aber noch nicht. Erst die gesondert erklärte Auflassung – häufig in derselben notariellen Urkunde, aber rechtlich als eigenständiges Element – zusammen mit der späteren Eintragung im Grundbuch führt zum tatsächlichen Eigentumsübergang.
Beispiel aus der Praxis
Käufer und Verkäufer eines Einfamilienhauses erklären vor dem Notar im Rahmen der Beurkundung nicht nur den Kaufvertrag, sondern auch die Auflassung – die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang. Erst mit der anschließenden Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer im Grundbuch geht das Eigentum tatsächlich über.