Discounted-Cashflow-Rendite
Auch: DCF-Rendite · Discounted-Cashflow-Rendite (DCF-Rendite)
Die Discounted-Cashflow-Rendite (DCF-Rendite) ist die Rendite, die sich ergibt, wenn alle künftig erwarteten Zahlungsströme einer Immobilie – laufende Mieteinnahmen und der geschätzte Verkaufserlös am Ende des Betrachtungszeitraums – mit einem angemessenen Zinssatz auf den heutigen Wert abgezinst werden. Sie ist eng verwandt mit der internen Zinsfußmethode und wird vor allem bei der Bewertung gewerblicher Immobilien und Portfolios eingesetzt.
Ausführliche Erklärung
Das Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF-Verfahren) ist ein dynamisches Wertermittlungsverfahren, das im Unterschied zum statischen Ertragswertverfahren die jährlich schwankenden Zahlungsströme einer Immobilie über einen mehrjährigen Betrachtungszeitraum (üblicherweise 10 Jahre) explizit abbildet, statt mit einem einheitlichen, nachhaltigen Reinertrag zu rechnen.
Zur DCF-Rendite als Kennzahl gehört:
- Berechnungslogik: Für jedes Jahr des Betrachtungszeitraums werden die erwarteten Nettoerträge (Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten, unter Berücksichtigung von Leerstand, Incentives und Anschlussvermietungen) sowie am Ende ein Terminal Value (geschätzter Verkaufserlös) prognostiziert. Diese Zahlungsströme werden mit einem Diskontierungszinssatz auf den Bewertungsstichtag abgezinst.
- Interne Zinsfußmethode: Die DCF-Rendite entspricht häufig dem internen Zinsfuß (Internal Rate of Return, IRR), also dem Zinssatz, bei dem die Summe der abgezinsten Zahlungsströme genau dem eingesetzten Kapital entspricht.
- Anwendungsbereich: vor allem bei Gewerbeimmobilien mit unregelmäßigen Mietvertragsstrukturen (unterschiedliche Restlaufzeiten, gestaffelte Mietanpassungen, geplante Sanierungsmaßnahmen), bei denen ein statisches Ertragswertverfahren die tatsächliche Ertragsentwicklung nur unzureichend abbildet.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei institutionellen Investmenttransaktionen wird die DCF-Rendite regelmäßig als zentrales Verhandlungs- und Entscheidungskriterium herangezogen. Makler im Investmentgeschäft sollten die Grundlogik kennen, um Bewertungsgutachten und Investment-Memoranden institutioneller Käufer nachvollziehen und einordnen zu können.
- Sensitivität: Die DCF-Rendite reagiert empfindlich auf Annahmen zu Mietsteigerungen, Diskontierungszinssatz und Exit-Kapitalisierungszinssatz – kleine Änderungen dieser Parameter können das Bewertungsergebnis erheblich beeinflussen, weshalb Sensitivitätsanalysen üblicher Bestandteil der Bewertung sind.
Beispiel aus der Praxis
Für ein Bürogebäude wird über einen zehnjährigen Betrachtungszeitraum ein jährlicher Nettoertrag zwischen 800.000 und 950.000 Euro sowie ein Verkaufserlös am Ende des zehnten Jahres von 15 Millionen Euro prognostiziert. Bei einem Diskontierungszinssatz von 5,5 Prozent ergibt sich aus der Summe der abgezinsten Zahlungsströme eine DCF-Rendite (interner Zinsfuß) von 6,2 Prozent für die Investition.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Das Discounted-Cashflow-Verfahren ist in der Immobilienwertermittlung anerkannt und wird ergänzend zur ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) angewendet, ohne dort explizit normiert zu sein.