Due-Diligence-Prüfung
Auch: Due Diligence · DD · Sorgfaltsprüfung · Ankaufsprüfung
Die Due-Diligence-Prüfung (kurz DD) ist die sorgfältige Untersuchung einer Immobilie vor dem Kauf, bei der rechtliche, technische, wirtschaftliche und steuerliche Aspekte systematisch geprüft werden. Ziel ist es, Risiken frühzeitig zu erkennen und eine fundierte Kaufentscheidung zu treffen.
Ausführliche Erklärung
Bei größeren Immobilientransaktionen – insbesondere im gewerblichen Bereich, bei Portfoliokäufen und institutionellen Investments – ist die Due Diligence ein fester Bestandteil des Ankaufsprozesses. Sie gliedert sich typischerweise in mehrere Teilbereiche:
- Legal Due Diligence: Prüfung von Grundbuch, Baulasten, Miet- und Pachtverträgen, Erschließungsverträgen, Grunddienstbarkeiten sowie laufenden Rechtsstreitigkeiten.
- Technical Due Diligence (TDD): Begutachtung von Bausubstanz, Haustechnik, Instandhaltungsstau, Schadstoffen (Asbest, PCB), Energieeffizienz und Modernisierungsbedarf.
- Commercial/Financial Due Diligence: Analyse von Mietverträgen, Mieterbonität, Cashflows, Marktmieten und Vergleichswerten.
- Tax Due Diligence: Prüfung steuerlicher Risiken, insbesondere bei Share Deals (Erwerb über Anteile an einer Objektgesellschaft statt Asset Deal).
- Environmental Due Diligence: Altlasten, Bodenverunreinigungen, Denkmalschutzauflagen.
Für Makler ist die Due Diligence relevant, weil sie in der Praxis maßgeblich den Verkaufsprozess strukturiert: Nach Unterzeichnung eines Letter of Intent (LOI) oder eines Reservierungsvertrags erhält der Käufer meist Zugang zu einem Datenraum (physisch oder digital), in dem der Verkäufer alle relevanten Unterlagen bereitstellt. Der Umfang der Prüfung hängt von der Transaktionsgröße ab: Bei privaten Wohnimmobilienkäufen ist sie meist informell (Einsicht in Grundbuch, Teilungserklärung, Protokolle), bei gewerblichen Transaktionen und Investmentdeals ab mehreren Millionen Euro läuft sie strukturiert über spezialisierte Berater (Anwälte, Ingenieure, Steuerberater).
Ergebnisse der Due Diligence fließen unmittelbar in die Kaufpreisverhandlung ein: Aufgedeckte Mängel oder Risiken führen häufig zu Preisabschlägen, Garantien im Kaufvertrag oder zum Rücktritt vom Geschäft. Für den Makler ist es wichtig, frühzeitig auf Vollständigkeit und Plausibilität der Objektunterlagen zu achten, um den Prozess zu beschleunigen und Vertrauen zwischen den Parteien zu schaffen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investmentfonds möchte ein Bürogebäude für 15 Mio. Euro erwerben. Vor Vertragsunterzeichnung beauftragt er ein Ingenieurbüro mit einer technischen Due Diligence, die einen Sanierungsstau bei der Fassade von 800.000 Euro feststellt. Zugleich ergibt die rechtliche Prüfung, dass ein Mietvertrag eine ungewöhnliche Sonderkündigungsklausel enthält. Beide Erkenntnisse führen zu einer Kaufpreisreduktion und einer zusätzlichen Garantie im Kaufvertrag.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle gesetzliche Regelung der Due Diligence selbst. Relevanz ergibt sich mittelbar aus der vorvertraglichen Aufklärungspflicht (§ 311 Abs. 2 BGB i. V. m. § 241 Abs. 2 BGB, culpa in contrahendo) sowie aus den Gewährleistungsregeln des Kaufrechts (§§ 434 ff. BGB), die durch eine sorgfältige Due Diligence beeinflusst bzw. vertraglich modifiziert werden können.