Immobilienbewertung
Auch: Wertermittlung · Immobilienwertermittlung
Die Immobilienbewertung ist der Prozess, mit dem der Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie systematisch anhand anerkannter Verfahren ermittelt wird. In Deutschland bildet die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) den zentralen rechtlichen Rahmen für Gutachten von Sachverständigen und Gutachterausschüssen.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Immobilienbewertung tägliches Handwerkszeug bei der Preisfindung, auch wenn eine Maklerpreisempfehlung rechtlich kein förmliches Gutachten darstellt.
Die drei nach ImmoWertV anerkannten Wertermittlungsverfahren:
- Vergleichswertverfahren: Ableitung des Werts aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte; Standardverfahren bei Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken.
- Ertragswertverfahren: Ableitung des Werts aus nachhaltig erzielbaren Erträgen; Standardverfahren bei vermieteten Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien.
- Sachwertverfahren: Ableitung des Werts aus Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung zuzüglich Bodenwert; Standardverfahren bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern ohne aussagekräftige Vergleichs- oder Ertragsdaten.
Weitere praxisrelevante Punkte:
- Verkehrswertbegriff: § 194 BauGB definiert den Verkehrswert als den Preis, der zum Zeitpunkt der Wertermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
- Datengrundlage: Gutachterausschüsse führen Kaufpreissammlungen, Bodenrichtwerte, Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze, auf deren Basis die Wertermittlungsverfahren mit realen Marktdaten unterlegt werden.
- Anlässe für eine Immobilienbewertung: Verkauf und Ankauf, Finanzierung durch Kreditinstitute, Erbauseinandersetzung, Scheidung, Zwangsversteigerung sowie steuerliche Zwecke (z. B. Erbschaftsteuer, Grundsteuer).
- Maklerpreisempfehlung vs. Gutachten: Eine Maklereinschätzung zur Angebotspreisfindung ersetzt kein förmliches Wertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, orientiert sich in der Praxis aber häufig an denselben Verfahren und Marktdaten.
Beispiel aus der Praxis
Ein Gutachterausschuss ermittelt für ein freistehendes Einfamilienhaus mangels ausreichender Vergleichsdaten den Verkehrswert nach dem Sachwertverfahren gemäß ImmoWertV: Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung zuzüglich Bodenwert, anschließend angepasst an die Marktlage über den örtlichen Sachwertfaktor.
Rechtsgrundlage
- § 194 BauGB – Definition des Verkehrswerts als Grundlage jeder Immobilienbewertung.
- ImmoWertV – regelt die anerkannten Wertermittlungsverfahren, die dafür erforderlichen Daten und die Zuständigkeiten der Gutachterausschüsse.