Einheitspreisvertrag

Der Einheitspreisvertrag ist neben dem Pauschalpreisvertrag die klassische Vergütungsform im Bauwesen und für Makler bei der Bewertung von Bauträgerkalkulationen und Kostenrisiken relevant:

• Funktionsweise: Der Auftragnehmer kalkuliert für jede Position eines detaillierten Leistungsverzeichnisses einen Einheitspreis (z. B. Preis je Kubikmeter Erdaushub). Die vorab geschätzten Mengen dienen der Vergleichbarkeit von Angeboten, die tatsächliche Vergütung richtet sich jedoch nach den real ausgeführten Mengen, die durch ein Aufmaß festgestellt werden.
• Vorteile: Diese Vertragsform eignet sich besonders für Bauvorhaben, bei denen die tatsächlichen Mengen (z. B. Erdarbeiten, Baugrundverhältnisse) vorab nicht exakt bestimmbar sind. Der Auftraggeber trägt das Mengenrisiko, der Auftragnehmer das Preisrisiko der Kalkulation.
• Mengenänderungen: Nach § 2 Abs. 2 VOB/B wird nach den tatsächlich ausgeführten Leistungen abgerechnet. Weicht die ausgeführte Menge einer Position um mehr als 10 % von der im Leistungsverzeichnis vorgesehenen Menge ab, kann sowohl Auftraggeber als auch Auftragnehmer eine Anpassung des Einheitspreises verlangen (§ 2 Abs. 3 VOB/B), da sich bei stark abweichenden Mengen die Kalkulationsgrundlage (z. B. Anteil der Fixkosten) verschiebt.
• Abgrenzung zum Pauschalpreisvertrag: Beim Pauschalpreisvertrag wird unabhängig von den tatsächlichen Mengen ein fester Gesamtpreis vereinbart – das Mengenrisiko trägt hier der Auftragnehmer. Der Einheitspreisvertrag bietet mehr Kostentransparenz und Flexibilität, birgt für den Auftraggeber aber ein höheres Risiko von Mehrkosten bei unerwarteten Mengensteigerungen.
• Praxisrelevanz für Makler: Bei der Bewertung von Bauträgerkalkulationen und der Einschätzung von Nachtragsrisiken bei Projektentwicklungen ist relevant, ob Einheitspreis- oder Pauschalpreisverträge zugrunde liegen, da Einheitspreisverträge grundsätzlich anfälliger für nachträgliche Kostensteigerungen sind, insbesondere bei Erdarbeiten und Rohbau.

Ein Bauunternehmer kalkuliert für Erdaushubarbeiten einen Einheitspreis von 25 Euro pro Kubikmeter, basierend auf einer geschätzten Menge von 1.000 Kubikmetern laut Leistungsverzeichnis. Bei der Ausführung stellt sich heraus, dass wegen unerwartet felsigen Untergrunds tatsächlich 1.300 Kubikmeter ausgehoben werden müssen. Die Abrechnung erfolgt nach dem tatsächlichen Aufmaß von 1.300 Kubikmetern; da die Abweichung mehr als 10 % beträgt, kann der Unternehmer zusätzlich eine Anpassung des Einheitspreises verlangen.