Einheitliches Vertragswerk
Auch: Bauerrichtungsvertrag GrESt · Bauträgerklausel · Einheitlicher Erwerbsgegenstand
Beim einheitlichen Vertragswerk wird ein Grundstückskauf, der mit einem Bauvertrag über die Errichtung eines Gebäudes objektiv verbunden ist, grunderwerbsteuerlich als ein einziger Erwerbsvorgang behandelt. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich dann nicht nur auf den reinen Grundstückspreis, sondern auf den Gesamtpreis inklusive der Bau- bzw. Sanierungsleistung.
Ausführliche Erklärung
Diese Rechtsfigur betrifft vor allem den klassischen Bauträgerfall: Ein Erwerber kauft ein unbebautes oder teilweise bebautes Grundstück und schließt zugleich oder kurz danach einen Vertrag über die Errichtung eines Gebäudes darauf ab – oft mit demselben Anbieter oder mit ihm wirtschaftlich verbundenen Unternehmen.
- Grundgedanke: Der Bundesfinanzhof stellt nicht auf die zivilrechtliche Trennung der Verträge ab, sondern auf das wirtschaftliche Ergebnis: Erwirbt der Käufer im Ergebnis ein bebautes Grundstück (also ein Grundstück im "fertigen" oder zumindest baulich bestimmten Zustand), ist dieser einheitliche Erwerbsgegenstand Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer – nicht nur der nackte Grundstückspreis.
- Indizien für einen objektiven sachlichen Zusammenhang: Angebot aus einer Hand, vom Verkäufer vorgegebene oder empfohlene Bauunternehmen, zeitliche Nähe zwischen Grundstückskauf und Bauvertrag, einheitliche Vermarktung (z. B. Prospekt mit Grundstück und Haustyp), sowie fehlende Möglichkeit des Käufers, den Bauunternehmer frei zu wählen.
- Konsequenz: Die GrESt (in den meisten Bundesländern zwischen 3,5 % und 6,5 %) wird nicht nur auf den Grundstückskaufpreis, sondern auf den vollen Kaufpreis inklusive Bau- bzw. Ausbaukosten erhoben – bei einem typischen Bauträgerobjekt kann dies die Steuerlast erheblich erhöhen.
- Abgrenzung: Beauftragt der Käufer nach freiem Willen und ohne Vorfestlegung einen völlig unabhängigen Bauunternehmer seiner Wahl mit dem Hausbau auf einem zuvor separat erworbenen Grundstück, entsteht regelmäßig kein einheitliches Vertragswerk – die GrESt fällt dann nur auf den Grundstückspreis an.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei der Vermittlung von Bauträgerobjekten oder "Grundstück-plus-Haus"-Paketen sollte der Makler Käufer auf dieses Risiko hinweisen, da die tatsächliche GrESt-Belastung oft höher ausfällt als beim isolierten Grundstückskauf angenommen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger bietet Baugrundstücke gemeinsam mit einem Festpreis-Bauvertrag für ein Fertighaus desselben Anbieters an. Der Grundstückspreis beträgt 150.000 Euro, der Bauvertrag 350.000 Euro. Da beide Verträge als einheitliches Vertragswerk gelten, wird die Grunderwerbsteuer auf die gesamten 500.000 Euro erhoben – bei einem Steuersatz von 5 % also 25.000 Euro statt nur 7.500 Euro auf den Grundstücksanteil.
Rechtsgrundlage
- § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG – Grundtatbestand: Der Grundstückskaufvertrag löst die Grunderwerbsteuer aus.
- § 8 Abs. 1, § 9 GrEStG – Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung; beim einheitlichen Vertragswerk umfasst diese auch die Bauerrichtungskosten.
- Ständige Rechtsprechung des BFH zum "einheitlichen Erwerbsgegenstand" (u. a. Urteil vom 21.09.2005, II R 49/04).