Einlage
Auch: Sacheinlage · Einlage ins Betriebsvermögen
Eine Einlage liegt vor, wenn ein Wirtschaftsgut, insbesondere eine Immobilie, aus dem Privatvermögen in das Betriebsvermögen eines Einzelunternehmens oder einer Personengesellschaft überführt wird. Sie ist das Gegenstück zur Entnahme und wird steuerlich grundsätzlich mit dem Teilwert bewertet.
Ausführliche Erklärung
Im Immobilienkontext wird die Einlage vor allem relevant, wenn ein Eigentümer ein bislang privat gehaltenes Grundstück oder Gebäude künftig betrieblich nutzen will – etwa weil ein Selbstständiger sein privates Wohnhaus teilweise als Büro nutzt oder eine bislang privat vermietete Immobilie in eine gewerblich geprägte Personengesellschaft (z. B. eine vermögensverwaltende GmbH & Co. KG) eingebracht wird. Mit der Einlage wechselt das Wirtschaftsgut aus dem steuerlich neutralen Privatbereich in den Bereich der betrieblichen Gewinnermittlung, in dem künftige Wertveränderungen steuerlich erfasst werden.
Bewertet wird die Einlage nach § 6 Abs. 1 Nr. 5 EStG grundsätzlich mit dem Teilwert zum Zeitpunkt der Zuführung – also dem Betrag, den ein gedachter Erwerber des gesamten Betriebs im Rahmen des Gesamtkaufpreises für das einzelne Wirtschaftsgut ansetzen würde. Eine wichtige Ausnahme gilt, wenn das eingelegte Wirtschaftsgut innerhalb der letzten drei Jahre vor der Einlage aus dem Privatvermögen angeschafft oder hergestellt wurde: In diesem Fall ist die Einlage höchstens mit den ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten anzusetzen, selbst wenn der aktuelle Teilwert höher liegt. Diese Regelung soll verhindern, dass durch eine kurzfristige Einlage stille Reserven steuerlich „hochgeschleust" werden, ohne dass die volle Wertsteigerung später auch tatsächlich der Besteuerung unterliegt.
Für Makler und Berater ist die Einlage vor allem bei Umstrukturierungen, der Gründung gewerblicher Immobiliengesellschaften oder dem Übergang von privater in gewerbliche Vermietung relevant, weil sich mit dem Einlagewert die künftige Abschreibungsbasis (AfA-Bemessungsgrundlage) im Betriebsvermögen festlegt und spätere Veräußerungsgewinne davon ausgehend berechnet werden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Steuerpflichtiger bringt sein seit 15 Jahren privat gehaltenes und vermietetes Mehrfamilienhaus in eine neu gegründete gewerblich geprägte GmbH & Co. KG ein. Da die Immobilie deutlich länger als drei Jahre im Privatvermögen war, wird die Einlage mit dem aktuellen Teilwert – nicht mit den historischen Anschaffungskosten – bewertet und bildet fortan die Grundlage für die Abschreibung im Betriebsvermögen der Gesellschaft.
Rechtsgrundlage
- § 4 Abs. 1 Satz 8 EStG – Definiert die Einlage als Zuführung von Wirtschaftsgütern aus dem Privatvermögen für betriebliche Zwecke.
- § 6 Abs. 1 Nr. 5 EStG – Bewertung der Einlage grundsätzlich mit dem Teilwert; Ausnahme bei Einlage innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung oder Herstellung (Bewertung höchstens zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten).