Embargo
Auch: Wirtschaftssanktion · Handelsembargo
Ein Embargo ist eine von Staaten, der EU oder den Vereinten Nationen verhängte Beschränkung des Handels- oder Zahlungsverkehrs mit bestimmten Ländern, Organisationen oder gelisteten Personen. Für Makler relevant sind vor allem sogenannte "targeted sanctions" (personenbezogene Sanktionslisten), die auch den Erwerb oder Verkauf von Immobilien durch gelistete Personen verbieten oder einschränken können.
Ausführliche Erklärung
Embargos und Sanktionsregime spielen in der Immobilienpraxis vor allem seit den EU-Sanktionen im Zusammenhang mit dem russischen Angriffskrieg gegen die Ukraine eine erheblich gestiegene Rolle. Relevant sind für Makler zwei Kategorien:
- Länderbezogene Embargos: Umfassende Handels- und Finanzbeschränkungen gegen bestimmte Staaten (z. B. Nordkorea, Iran, Syrien), die auch Immobiliengeschäfte mit Bezug zu diesen Ländern erschweren oder verbieten können.
- Personenbezogene Sanktionen (targeted sanctions): EU-Verordnungen listen namentlich Personen und Organisationen (z. B. im Zusammenhang mit Russland-Sanktionen), deren Vermögenswerte eingefroren werden ("Asset Freeze") und denen keine wirtschaftlichen Ressourcen – einschließlich Immobilien – zur Verfügung gestellt werden dürfen. Ein Verkauf, eine Vermietung oder auch nur die Maklertätigkeit für eine gelistete Person kann strafbar sein.
Für den Makler folgt daraus die Pflicht, im Rahmen der Kundenprüfung einen Sanktionslistenabgleich durchzuführen – also zu prüfen, ob der Kunde oder der wirtschaftlich Berechtigte auf einer EU-, UN- oder OFAC-Sanktionsliste geführt wird. Diese Prüfung ist zwar nicht ausdrücklich im GwG, sondern im Außenwirtschaftsrecht (§ 18 AWG i. V. m. den einschlägigen EU-Verordnungen) verankert, wird aber in der Praxis regelmäßig zusammen mit der GwG-Kundenprüfung durchgeführt, da beide Prüfpflichten denselben Ursprungsdaten (Identität, wirtschaftlich Berechtigter) entspringen.
Verstöße gegen Embargos sind strafbewehrt (§ 18 AWG), nicht nur bußgeldbewehrt – ein wesentlicher Unterschied zu vielen GwG-Verstößen. Makler sollten daher bei Geschäften mit Auslandsbezug, insbesondere bei Käufern aus sanktionierten Staaten oder mit auffälligen Namen, vorab einen Abgleich mit den aktuellen EU-Sanktionslisten vornehmen (öffentlich zugänglich über die EU-Sanktionsdatenbank).
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler soll eine Villa an eine natürliche Person vermitteln, die sich später als auf der EU-Sanktionsliste gegen Russland gelistete Person herausstellt. Die Vermittlung eines Immobiliengeschäfts mit dieser Person wäre ein Verstoß gegen die EU-Sanktionsverordnung und strafbar; der Makler muss das Geschäft ablehnen und ggf. Meldung erstatten.
Rechtsgrundlage
- EU-Sanktionsverordnungen – Unmittelbar geltende Embargo- und Listenregelungen gegen Staaten, Organisationen und Personen.
- Außenwirtschaftsgesetz (AWG) und Außenwirtschaftsverordnung (AWV) – Nationale Durchführungs- und Strafvorschriften zu EU-Embargos.
- § 18 AWG – Straftatbestand bei Verstößen gegen Embargos und Sanktionen.