Erbschaft

Nach § 1922 Abs. 1 BGB geht mit dem Tode einer Person deren Vermögen als Ganzes auf einen oder mehrere Erben über (Gesamtrechtsnachfolge/Universalsukzession). Anders als bei der Einzelübertragung müssen einzelne Vermögensgegenstände – auch Immobilien – nicht gesondert übertragen werden; Eigentum und Besitz gehen automatisch auf den oder die Erben über. Gibt es mehrere Erben, entsteht eine Erbengemeinschaft, die den Nachlass gemäß § 2032 BGB als gemeinschaftliches Vermögen verwaltet; Verfügungen über Nachlassgegenstände – etwa der Verkauf einer geerbten Immobilie – erfordern grundsätzlich die Zustimmung aller Miterben.

Für die Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall muss der oder die Erben ihre Erbenstellung gegenüber dem Grundbuchamt nachweisen, in der Regel durch Erbschein, notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll oder Europäisches Nachlasszeugnis. Bis zur Klärung der Erbfolge oder bei unbekannten Erben kann eine Nachlasspflegschaft angeordnet werden, um den Nachlass zu sichern und zu verwalten.

Der Erwerb durch Erbschaft löst grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer aus, unterliegt aber – abhängig vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser und dem Wert des geerbten Vermögens unter Berücksichtigung persönlicher Freibeträge – der Erbschaftsteuer nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG). In der Maklerpraxis sind Erbschaftsimmobilien häufig Auslöser eines Verkaufs, etwa wenn mehrere Miterben sich für eine Auszahlung statt Selbstnutzung entscheiden oder eine Immobilie zur Aufteilung des Nachlasswerts veräußert werden soll.

Nach dem Tod eines Eigentümers erben seine drei Kinder zu gleichen Teilen dessen Einfamilienhaus und bilden eine Erbengemeinschaft. Da keines der Kinder selbst einziehen möchte, beauftragen sie gemeinsam einen Makler mit dem Verkauf; der Erlös wird nach Abzug der Kosten unter den Miterben aufgeteilt.