Erbrecht (Immobilie)

Stirbt der Eigentümer einer Immobilie, geht sein gesamtes Vermögen – und damit auch das Eigentum an Grundstücken und Gebäuden – im Wege der Gesamtrechtsnachfolge automatisch auf den oder die Erben über. Anders als beim Kauf ist hierfür keine Auflassung und keine Eintragung im Grundbuch zur Eigentumsübertragung erforderlich; das Grundbuch wird lediglich nachträglich berichtigt. Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen aller Erben (Erbengemeinschaft); die Immobilie steht dann allen Miterben gemeinsam zu, und Verfügungen über das Grundstück – etwa ein Verkauf – erfordern grundsätzlich die Zustimmung aller Miterben.

Für Immobilienmakler ist das Erbrecht relevant, weil geerbte Objekte häufig verkauft werden, insbesondere wenn mehrere Erben sich nicht auf eine gemeinsame Nutzung einigen können oder das Objekt weit vom Wohnort der Erben entfernt liegt. Die Vermarktung einer geerbten Immobilie setzt regelmäßig voraus, dass die Erbenstellung geklärt ist – üblicherweise durch Erbschein, notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll oder Europäisches Nachlasszeugnis – und dass alle Miterben dem Verkauf zustimmen. Sonderregeln gelten bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben in bestimmten Bundesländern (Höferecht), wo statt der Erbengemeinschaft ein Hoferbe den gesamten Betrieb allein übernimmt, um eine Zersplitterung zu vermeiden.

Nach dem Tod des Eigentümers erben seine drei Kinder gemeinsam ein Einfamilienhaus. Da keines der Kinder selbst einziehen möchte, beauftragen sie gemeinsam einen Makler mit dem Verkauf; der Kaufvertrag kann erst unterzeichnet werden, nachdem alle drei Erben zugestimmt und sich als Erben durch einen Erbschein legitimiert haben.