Erschließungsplan

Erschließung im Sinne der §§ 123 ff. BauGB umfasst alle Maßnahmen, die erforderlich sind, um Bauland entsprechend den bauplanungsrechtlichen Festsetzungen tatsächlich nutzbar zu machen. Nach § 123 Abs. 1 BauGB ist die Erschließung grundsätzlich Aufgabe der Gemeinde, sofern sie nicht kraft anderer Vorschriften oder öffentlich-rechtlicher Verpflichtung einem Dritten – etwa einem Erschließungsträger oder Bauträger – obliegt. Wichtig für Grundstückseigentümer: Nach § 123 Abs. 3 BauGB besteht kein Rechtsanspruch auf Erschließung, selbst wenn ein Bebauungsplan die entsprechenden Flächen dafür vorsieht.

Der Erschließungsplan konkretisiert die im Bebauungsplan nach § 9 BauGB festgesetzten Verkehrs-, Versorgungs- und Ausgleichsflächen technisch: Trassenführung der Straßen, Höhenlage, Anschlusspunkte für Wasser, Abwasser, Strom, Gas und Telekommunikation sowie Grünflächen. Er dient als Grundlage für die Ausschreibung der Erschließungsarbeiten und für die spätere Berechnung der Erschließungsbeiträge, die Anlieger nach § 127 ff. BauGB anteilig zu tragen haben.

Für Makler ist der Erschließungsstatus eines Grundstücks zentral für die Beurteilung der Bebaubarkeit: Ein baurechtlich zulässiges, aber noch nicht erschlossenes Grundstück ist in der Regel nicht sofort bebaubar und mit offenen Erschließungskosten belastet, was bei der Preisfindung und Käuferberatung berücksichtigt werden muss.

Eine Gemeinde weist im Bebauungsplan ein neues Wohngebiet mit 40 Bauplätzen aus. Der Erschließungsplan legt fest, wo die Erschließungsstraße verläuft, an welchen Punkten Wasser- und Stromanschlüsse für die einzelnen Grundstücke liegen und wie die Regenwasserableitung erfolgt. Erst nach Abschluss der Erschließungsarbeiten sind die Grundstücke tatsächlich baureif.