Ertragsfaktor
Auch: Vervielfältiger · Kaufpreisfaktor Ertrag
Der Ertragsfaktor ist eine Kennzahl, die angibt, das Wievielfache des Jahresreinertrags (oder vereinfacht der Jahresnettokaltmiete) der Kaufpreis einer Immobilie beträgt. Er wird häufig als schneller Vergleichsmaßstab bei Kapitalanlageimmobilien herangezogen.
Ausführliche Erklärung
Der Ertragsfaktor (auch Vervielfältiger genannt) errechnet sich vereinfacht als:
Ertragsfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresreinertrag (bzw. bei vereinfachter Marktpraxis: Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete)
Er ist eng verwandt mit dem im Ertragswertverfahren verwendeten Vervielfältiger, unterscheidet sich aber methodisch: Während der Vervielfältiger im formalen Ertragswertverfahren nach ImmoWertV auf Basis des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer mathematisch exakt aus einer Rentenbarwertformel abgeleitet wird, ist der Ertragsfaktor in der Maklerpraxis meist eine vereinfachte, am Markt beobachtete Vergleichskennzahl – häufig ausgedrückt bezogen auf die Jahresmiete statt auf den bereinigten Jahresreinertrag.
Praxisrelevanz für Makler:
- Der Ertragsfaktor ermöglicht eine schnelle Einordnung, ob ein Angebotspreis für eine Kapitalanlageimmobilie marktüblich ist, ohne die vollständige, aufwendigere Ertragswertberechnung durchführen zu müssen.
- Typische Ertragsfaktoren (bezogen auf die Jahresnettokaltmiete) liegen je nach Lage, Objektart und Marktlage zwischen etwa dem 15-fachen (schwächere Lagen, hohe Rendite) und dem 30-fachen oder mehr (Top-Lagen, niedrige Rendite) der Jahresmiete.
- Der Kehrwert des Ertragsfaktors ergibt näherungsweise die Bruttomietrendite: Ein Faktor von 20 entspricht einer Bruttorendite von 5 % (1 ÷ 20 = 0,05).
- Der Ertragsfaktor ersetzt nicht die detaillierte Wertermittlung, da er Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungsrücklagen und individuelle Objektrisiken nicht differenziert berücksichtigt – er dient primär der schnellen Marktorientierung und Plausibilisierung.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mehrfamilienhaus erzielt eine Jahresnettokaltmiete von 60.000 Euro und wird für 1.500.000 Euro angeboten. Der Ertragsfaktor beträgt somit 25 (1.500.000 ÷ 60.000). Vergleicht der Makler dies mit marktüblichen Faktoren von 22 bis 24 in der betreffenden Lage, kann er dem Käufer signalisieren, dass der Angebotspreis leicht über dem Marktniveau liegt.
Rechtsgrundlage
- ImmoWertV – regelt formal das Ertragswertverfahren und den darin verwendeten Vervielfältiger; der vereinfachte Ertragsfaktor ist keine gesetzlich normierte Größe, sondern eine in der Marktpraxis übliche Vergleichskennzahl.