Ertragswert
Auch: Ertragswert einer Immobilie
Der Ertragswert ist das Ergebnis des Ertragswertverfahrens und bildet den Marktwert einer Immobilie ab, der sich aus dem Bodenwert und dem kapitalisierten, nachhaltig erzielbaren Reinertrag der baulichen Anlagen zusammensetzt.
Ausführliche Erklärung
Der Ertragswert wird angewendet, wenn der Ertrag – also die erzielbare Miete – die für den Markt maßgebliche Werteinflussgröße darstellt, typischerweise bei vermieteten Wohn- und Geschäftsgrundstücken, Mehrfamilienhäusern und Renditeobjekten. Die Berechnung erfolgt nach §§ 27 ff. ImmoWertV in mehreren Schritten:
1. Ermittlung des Rohertrags: Die nachhaltig erzielbare Jahresmiete (bei Neuvermietung realistisch erzielbare Marktmiete, nicht zwingend die aktuelle Vertragsmiete).
2. Abzug der Bewirtschaftungskosten: Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und ggf. nicht umlagefähige Betriebskosten ergeben zusammen mit dem Rohertrag den Jahresreinertrag.
3. Abzug der Bodenwertverzinsung: Vom Jahresreinertrag wird der Betrag abgezogen, der sich aus der Verzinsung des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszinssatz ergibt – dies isoliert den Ertragsanteil, der dem Gebäude zuzurechnen ist.
4. Kapitalisierung mit dem Vervielfältiger: Der verbleibende, dem Gebäude zurechenbare Reinertrag wird über die Restnutzungsdauer des Gebäudes mit dem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert (Rentenbarwertfaktor/Vervielfältiger).
5. Addition des Bodenwerts: Der kapitalisierte Gebäudeertragswert wird zum separat ermittelten Bodenwert addiert, ggf. um besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (z. B. wirtschaftliche Alterswertminderung, Baumängel, Rechte Dritter) korrigiert.
Für Makler ist entscheidend: Der Ertragswert unterscheidet sich vom einfachen "Ertragsfaktor" oder "Vervielfältiger auf die Ist-Miete", da er methodisch Bodenwert und Gebäudewert getrennt behandelt und mit dem für die jeweilige Lage und Objektart marktüblichen Liegenschaftszinssatz arbeitet. Der Liegenschaftszinssatz wird von den örtlichen Gutachterausschüssen regelmäßig veröffentlicht und ist ein zentraler, stark wertbeeinflussender Parameter.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mehrfamilienhaus erzielt einen Jahresrohertrag von 84.000 Euro. Nach Abzug der Bewirtschaftungskosten (21.000 Euro) verbleibt ein Jahresreinertrag von 63.000 Euro. Der Bodenwert beträgt 400.000 Euro, der Liegenschaftszinssatz 4 %, sodass die Bodenwertverzinsung 16.000 Euro beträgt. Der dem Gebäude zurechenbare Reinertrag von 47.000 Euro wird bei einer Restnutzungsdauer von 45 Jahren mit einem Vervielfältiger von rund 20,7 kapitalisiert (rund 973.000 Euro). Zusammen mit dem Bodenwert von 400.000 Euro ergibt sich ein Ertragswert von rund 1.373.000 Euro.
Rechtsgrundlage
- §§ 27–34 ImmoWertV – regeln detailliert die Ermittlung des Ertragswerts, einschließlich Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz und Vervielfältiger.
- § 194 BauGB – definiert den Verkehrswert, dessen Ermittlung das Ertragswertverfahren dient.