Erweiterte Kürzung
Auch: §9 Nr.1 GewStG · Erweiterte Gewerbesteuerkürzung · Grundstücksunternehmen-Kürzung
Die erweiterte Kürzung erlaubt es Kapitalgesellschaften und gewerblich geprägten Personengesellschaften, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, ihren Gewerbeertrag auf Antrag vollständig um die daraus resultierenden Erträge zu kürzen. Im Ergebnis fällt für diese reinen Immobilien-Verwaltungsgesellschaften keine Gewerbesteuer an.
Ausführliche Erklärung
Grundsätzlich unterliegt jeder Gewerbebetrieb der Gewerbesteuer, auch Kapitalgesellschaften wie GmbHs, selbst wenn ihre Tätigkeit inhaltlich der privaten Vermögensverwaltung entspricht (sog. Formkaufmann/Gewerblichkeit kraft Rechtsform, § 2 Abs. 2 GewStG). Die einfache Kürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG) mindert den Gewerbeertrag seit dem Erhebungszeitraum 2025 (Jahressteuergesetz 2024) um die tatsächlich als Betriebsausgabe erfasste Grundsteuer für den zum Betriebsvermögen gehörenden Grundbesitz; zuvor erfolgte die Kürzung pauschal um 1,2 % des Einheitswerts.
Die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2-5 GewStG geht deutlich weiter: Sie kürzt den Gewerbeertrag um den Teil, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt – im Regelfall also nahezu vollständig, sodass für reine Immobiliengesellschaften faktisch keine Gewerbesteuer anfällt.
Wichtige Voraussetzungen und Praxispunkte:
- Ausschließlichkeitsgebot: Das Unternehmen darf ausschließlich eigenen Grundbesitz (oder daneben eigenes Kapitalvermögen) verwalten und nutzen. Jede darüberhinausgehende gewerbliche Nebentätigkeit – selbst geringfügige – kann die erweiterte Kürzung für den gesamten Ertrag gefährden ("Alles-oder-Nichts-Prinzip").
- Zulässige unschädliche Nebentätigkeiten: Der Gesetzgeber hat bestimmte eng begrenzte Ausnahmen ausdrücklich zugelassen, etwa die Verwaltung und Betreuung von Wohnungseigentum sowie – seit 2019 – die Lieferung von Strom aus Mieterstromanlagen und den Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge in engen betragsmäßigen Grenzen.
- Betroffene Rechtsformen: Besonders relevant für Immobilien-GmbHs, geschlossene Immobilienfonds in der Rechtsform der GmbH & Co. KG, Wohnungsbaugenossenschaften und REITs, die ihr Immobilienportfolio rein vermögensverwaltend halten.
- Antragserfordernis: Die erweiterte Kürzung wird nicht automatisch gewährt, sondern muss in der Gewerbesteuererklärung beantragt und die Voraussetzungen nachgewiesen werden.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei der strukturellen Beratung von Immobilieninvestoren, die ihr Portfolio in einer eigenen Gesellschaft bündeln wollen, ist die erweiterte Kürzung ein zentrales Gestaltungsziel – schon eine unbedachte Nebeneinnahme (z. B. Vermietung von Betriebsvorrichtungen oder aktive Objektentwicklung) kann die Steuerbefreiung insgesamt kosten.
Beispiel aus der Praxis
Eine Immobilien-GmbH hält ausschließlich vermietete Mehrfamilienhäuser und erzielt daraus einen Gewinn von 500.000 Euro. Da sie ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet, beantragt sie die erweiterte Kürzung und kürzt ihren Gewerbeertrag entsprechend – im Ergebnis fällt keine Gewerbesteuer an. Würde dieselbe GmbH zusätzlich gewerblich Facility-Management-Dienstleistungen für fremde Objekte anbieten, entfiele die erweiterte Kürzung vollständig, und der gesamte Gewinn würde gewerbesteuerpflichtig.
Rechtsgrundlage
- § 9 Nr. 1 Satz 2-5 GewStG – Regelt die erweiterte Kürzung für Grundstücksunternehmen sowie die eng begrenzten unschädlichen Nebentätigkeiten.
- § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG – Einfache Kürzung als Grundregel für alle Gewerbebetriebe mit Grundbesitz; seit Erhebungszeitraum 2025 in Höhe der tatsächlich gezahlten, als Betriebsausgabe erfassten Grundsteuer (zuvor pauschal 1,2 % des Einheitswerts).