Fassadenriss
Auch: Putzriss · Riss in der Außenwand
Ein Fassadenriss ist ein Riss im Putz, Mauerwerk oder in der Fassadenverkleidung eines Gebäudes. Risse können harmlose Schwind- oder Putzrisse sein, aber auch auf ernstzunehmende Ursachen wie Setzungen, Feuchtigkeitseinwirkung oder statische Probleme hinweisen.
Ausführliche Erklärung
Für den Makler ist die richtige Einschätzung von Fassadenrissen essenziell, da sie stark unterschiedliche Wertrelevanz haben können – von kosmetischem Mangel bis zu gravierendem, wertmindernden Substanzschaden.
Wichtige Fakten zur Einordnung:
- Putz-/Schwindrisse: Feine, netzartige oder haarrissartige Risse (unter ca. 0,2 mm Breite), meist durch Materialschwund beim Trocknen des Putzes entstanden – in der Regel unbedenklich und rein optischer Natur.
- Setzungsrisse: Diagonal verlaufende, oft an Ecken oder über Fenstern/Türen auftretende Risse, die auf ungleichmäßige Fundamentsetzungen hindeuten. Diese sind ernster zu nehmen, insbesondere wenn sie sich vergrößern oder durch das Mauerwerk (nicht nur den Putz) verlaufen.
- Risse durch Feuchtigkeit/Frost: Durch eindringende Feuchtigkeit und Frost-Tau-Wechsel können sich Putzschichten ablösen und aufreißen, oft in Verbindung mit weiteren Feuchtigkeitsschäden (z. B. defekte Dachrinne, undichte Fensteranschlüsse).
- Bewertungskriterien: Rissbreite, -verlauf (horizontal, vertikal, diagonal, treppenförmig bei Mauerwerk), Rissfortschritt über Zeit (Monitoring mit Rissmonitor/Gipsplombe), Alter und Bauweise des Gebäudes.
- Praxisrelevanz: Bei größeren oder sich verändernden Rissen sollte der Makler dem Käufer die Einholung eines Statikgutachtens empfehlen. Bagatellrisse sind für den Verkauf meist unproblematisch, sollten aber dennoch im Exposé bzw. bei der Objektbeschreibung transparent behandelt werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
- Offenbarungspflicht: Sind dem Verkäufer bekannte, erhebliche Risse mit Ursache in Statikproblemen bekannt, muss er diese offenlegen; ein bloßer Verweis auf "kleinere Risse" reicht bei tatsächlich gravierenden Schäden nicht aus.
Beispiel aus der Praxis
Bei der Besichtigung eines Reihenhauses fällt dem Makler ein diagonal verlaufender, mehrere Millimeter breiter Riss über einer Fensterecke auf. Er empfiehlt dem Verkäufer, vor der Vermarktung ein Statikgutachten einzuholen, um zu klären, ob es sich um einen reinen Putzriss oder eine Folge von Fundamentsetzungen handelt.
Rechtsgrundlage
- § 434 BGB – Erhebliche, dem Verkäufer bekannte Fassadenrisse mit statischer Ursache können einen offenbarungspflichtigen Sachmangel darstellen.
- DIN 1053 / DIN EN 1996 – Normen zur Bemessung und Ausführung von Mauerwerk, relevant zur fachlichen Bewertung von Rissursachen.