Ferienhaus
Auch: Feriendomizil · Urlaubshaus
Ein Ferienhaus ist ein freistehendes Haus, das primär der Erholung dient und entweder vom Eigentümer selbst zeitweise bewohnt oder touristisch an wechselnde Gäste vermietet wird. In Deutschland stehen Ferienhäuser meist in speziell ausgewiesenen Sondergebieten für Erholung, nicht in allgemeinen Wohngebieten.
Ausführliche Erklärung
Für den Makler ist beim Ferienhaus vor allem die planungsrechtliche Zulässigkeit der Nutzung entscheidend, da hier häufig Fehleinschätzungen zu Konflikten führen:
- Baurechtliche Einordnung: Ferienhäuser liegen meist in einem "Sondergebiet, das der Erholung dient" nach § 10 BauNVO. Dort ist ausschließlich eine wechselnde Fremdenbeherbergung bzw. zeitweise Erholungsnutzung zulässig – eine dauerhafte Nutzung als Erst- oder Hauptwohnsitz ist in solchen Gebieten in der Regel baurechtlich unzulässig und wird von den Bauaufsichtsbehörden zunehmend kontrolliert (Meldeauflagen, Bußgelder bei Zuwiderhandlung).
- Dauerwohnen vs. Feriennutzung: Der Makler muss Käufer unbedingt darauf hinweisen, ob das Objekt für Dauerwohnen genehmigt ist oder nur der Feriennutzung dienen darf – dies entscheidet maßgeblich über die Eignung als Alterswohnsitz oder Zweitwohnung.
- Vermietung: Wird das Ferienhaus gewerblich vermietet, sind Gewerbeanmeldung, ggf. Kurtaxe/Bettensteuer der Gemeinde sowie einkommensteuerliche Behandlung der Vermietungseinkünfte zu beachten.
- Erschließung: Da viele Ferienhausgebiete ursprünglich als Wochenendhaussiedlungen entstanden sind, ist die Erschließungssituation (Wasser, Abwasser, Straßenzustand, Winterdienst) oft schwächer als in klassischen Wohngebieten – ein wichtiger Prüfpunkt.
- Zweitwohnungsteuer: Viele Gemeinden erheben eine Zweitwohnungsteuer für nicht dauerhaft bewohnte Ferienhäuser, deren Höhe kommunal unterschiedlich geregelt ist.
- Finanzierung: Banken bewerten Ferienhäuser häufig konservativer als Objekte zum dauerhaften Wohnen, da Wiederverkaufswert und Marktliquidität regional stark schwanken.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer erwirbt ein Ferienhaus in einem Ostseeort mit der Absicht, dort dauerhaft seinen Ruhestand zu verbringen. Der Makler klärt vorab, dass das Grundstück im Sondergebiet "Ferienhausgebiet" nach § 10 BauNVO liegt und eine Ummeldung als Hauptwohnsitz baurechtlich unzulässig ist – der Käufer entscheidet sich daraufhin bewusst für die Nutzung als Zweitwohnsitz mit gelegentlicher Vermietung in der Nebensaison.
Rechtsgrundlage
- § 10 BauNVO – Sondergebiete, die der Erholung dienen; regelt die Zulässigkeit von Ferienhäusern und beschränkt die Nutzung auf wechselnde Feriengäste.
- Kommunale Zweitwohnungsteuersatzungen – Grundlage für die Erhebung einer Zweitwohnungsteuer bei nicht dauerhaft genutzten Ferienhäusern.