Festzinsdarlehen

Das Festzinsdarlehen ist in Deutschland die mit Abstand häufigste Form der Baufinanzierung und wird meist als Annuitätendarlehen ausgestaltet. Für den Makler ist Grundwissen hierzu wichtig, weil Käufer die Finanzierungssicherheit oft als Kaufargument gegenüber der eigenen Bank benötigen.

Wesentliche Punkte:

• Zinsbindungsfristen von 5, 10, 15, 20 oder sogar 30 Jahren sind üblich. Je länger die Zinsbindung, desto höher meist der Zinssatz (Zinsstrukturkurve), aber desto größer die Planungssicherheit.
• Nach Ablauf der Zinsbindung ist eine Anschlussfinanzierung oder Prolongation notwendig, da die Restschuld selten vollständig getilgt ist.
• Sondertilgungsrechte und die Höhe der monatlichen Rate (Annuität) werden meist separat vereinbart und beeinflussen die tatsächliche Kreditlaufzeit.
• Vorteil gegenüber variablen Darlehen: kein Zinsänderungsrisiko während der Zinsbindung. Nachteil: bei Marktzinsrückgang profitiert der Kreditnehmer nicht automatisch.
• Bei vorzeitiger Kündigung während der Zinsbindung (z. B. wegen Verkaufs der Immobilie) verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung, außer nach Ablauf von zehn Jahren gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB.
• Die Kombination aus Festzins und tilgungsfreier Zeit (z. B. bei Bausparverträgen) oder mit KfW-Förderdarlehen ist in der Praxis häufig.

Ein Käufer finanziert seine Eigentumswohnung mit einem Festzinsdarlehen über 300.000 Euro, Zinsbindung 10 Jahre, Zinssatz 3,8 % effektiv. Die monatliche Rate bleibt über die gesamte Zinsbindung konstant, unabhängig davon, ob der Marktzins in dieser Zeit steigt oder fällt.