Gebrauchsüberlassung an Dritte

Nach § 540 Abs. 1 BGB ist der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiterzuvermieten. Erteilt der Vermieter die Erlaubnis nicht, kann der Mieter das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist außerordentlich kündigen – es sei denn, in der Person des Dritten liegt ein wichtiger Grund, der die Verweigerung rechtfertigt (z. B. Zahlungsunfähigkeit oder zu erwartende Störungen).

Bei Wohnraum gewährt § 553 BGB dem Mieter zusätzlich einen gesetzlichen Anspruch auf Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht – etwa finanzielle Gründe oder der Wunsch, eine Wohngemeinschaft zu gründen. Der Vermieter darf die Erlaubnis dann nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes in der Person des Dritten oder bei Überbelegung verweigern; für eine deutliche Erhöhung des Mietzinses kann er einen angemessenen Zuschlag verlangen.

Wichtig: Auch bei erlaubter Gebrauchsüberlassung bleibt der Mieter dem Vermieter gegenüber allein vertraglich verantwortlich. Nach § 540 Abs. 2 BGB haftet er für ein Verschulden des Dritten bei dessen Gebrauch der Mietsache, unabhängig davon, ob die Überlassung genehmigt wurde. Ohne Erlaubnis vorgenommene Untervermietung stellt zudem einen vertragswidrigen Gebrauch dar und kann eine Abmahnung oder außerordentliche Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen.

Eine Mieterin möchte ein Zimmer ihrer Wohnung an eine Studentin untervermieten, um die Mietkosten zu teilen. Sie holt vorab die Erlaubnis des Vermieters ein, wie es § 540 BGB verlangt. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis grundlos, kann sich die Mieterin bei berechtigtem Interesse auf ihren gesetzlichen Anspruch nach § 553 BGB berufen.