Gebäude
Auch: Bauwerk · Baulichkeit
Ein Gebäude ist eine selbstständig nutzbare, überdachte bauliche Anlage, die Menschen, Tieren oder Sachen Schutz vor äußeren Einflüssen bietet. Zivilrechtlich gilt es als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, auf dem es errichtet ist.
Ausführliche Erklärung
Der Gebäudebegriff ist bau- und bewertungsrechtlich zentral, im BGB selbst aber nicht ausdrücklich definiert. Sachenrechtlich folgt aus § 94 Abs. 1 BGB, dass mit dem Grundstück fest verbundene Sachen – insbesondere Gebäude – zu dessen wesentlichen Bestandteilen gehören; nach § 94 Abs. 2 BGB gehören auch die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen (Baumaterialien, fest verbaute Ausstattung) zu dessen wesentlichen Bestandteilen. Praktische Folge: Ein Gebäude kann grundsätzlich nicht getrennt vom Grundstück Gegenstand eines eigenen Eigentums oder einer eigenen Belastung sein (Ausnahmen bilden insbesondere das Wohnungseigentum nach WEG und das Erbbaurecht, bei denen das Gebäude wirtschaftlich dem Erbbauberechtigten zugeordnet wird).
Bau- und bewertungsrechtlich wird zwischen unterschiedlichen Gebäudearten (Wohn-, Gewerbe-, Nebengebäude), Bauweisen und Nutzungsarten unterschieden, die für Baugenehmigung, Grundsteuer und Verkehrswertermittlung relevant sind. Für die Wertermittlung ist zudem die Gebäudenutzungsdauer bzw. das Baujahr entscheidend, aus dem sich die Alterswertminderung im Sachwertverfahren ableitet.
Beispiel aus der Praxis
Ein Einfamilienhaus steht auf einem Grundstück, das im Grundbuch als ein einziges Flurstück eingetragen ist. Weil das Gebäude wesentlicher Bestandteil des Grundstücks ist, kann es nicht separat verkauft oder belastet werden – jede Veräußerung oder Grundschuldbestellung erfasst automatisch Grundstück und Gebäude gemeinsam.
Rechtsgrundlage
- § 94 BGB – Gebäude als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks; zur Herstellung eingefügte Sachen als wesentliche Bestandteile des Gebäudes.