Gebäudenutzungsdauer

In der amtlichen und gutachterlichen Verkehrswertermittlung wird die Gesamtnutzungsdauer nicht individuell für jedes Gebäude neu geschätzt, sondern anhand standardisierter Modellansätze bestimmt: Nach § 12 Abs. 5 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind hierfür die Modellansätze der Anlage 1 zur ImmoWertV zugrunde zu legen, die je nach Gebäudeart typisierte Nutzungsdauern vorgeben. Als grobe Orientierung gelten dabei für Ein- und Mehrfamilienhäuser Gesamtnutzungsdauern von etwa 60 bis 100 Jahren, für Wirtschafts- und Handelsgebäude eher 30 bis 50 Jahre; die genauen tabellarischen Werte richten sich nach Gebäudeart und -unterart gemäß Anlage.

Aus dem Verhältnis von Restnutzungsdauer (der Zeitspanne, in der ein Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann) zur Gesamtnutzungsdauer wird nach § 38 ImmoWertV der sogenannte Alterswertminderungsfaktor gebildet: Er entspricht rechnerisch dem Verhältnis Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer und wird im Sachwertverfahren auf die Herstellungskosten des Gebäudes angewendet, um dessen alterungsbedingten Wertverlust zu berücksichtigen. Modernisierungen können die Restnutzungsdauer gegenüber dem rein rechnerischen Gebäudealter verlängern und damit den Alterswertminderungsfaktor günstiger ausfallen lassen.

Von der bewertungsrechtlichen Gesamtnutzungsdauer zu unterscheiden ist die steuerliche Nutzungsdauer, die der Bemessung der Abschreibung (AfA) zugrunde liegt und eigenen, im Einkommensteuerrecht geregelten Sätzen folgt.

Ein zwanzig Jahre altes Einfamilienhaus wird im Sachwertverfahren bewertet. Der Gutachter setzt nach den Modellansätzen der ImmoWertV eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren an. Da das Gebäude gut instand gehalten wurde, wird die Restnutzungsdauer nicht rein rechnerisch mit 60, sondern modernisierungsbedingt mit 65 Jahren angesetzt – der Alterswertminderungsfaktor fällt entsprechend günstiger aus.