Gebäudereinertrag
Der Gebäudereinertrag ist im Ertragswertverfahren der Teil des jährlichen Reinertrags eines bebauten Grundstücks, der dem Gebäude zuzurechnen ist. Er ergibt sich, indem vom Reinertrag des Grundstücks der Bodenwertverzinsungsbetrag – also der rechnerische Zins auf den Bodenwert – abgezogen wird.
Ausführliche Erklärung
Im Ertragswertverfahren wird davon ausgegangen, dass der erzielbare Reinertrag einer bebauten Immobilie sich aus zwei Quellen speist: der Nutzung des Bodens und der Nutzung des Gebäudes. Da der Boden selbst nicht "verbraucht" wird und dauerhaft Wert behält, wird zunächst rechnerisch ermittelt, welchen Ertrag der Boden allein abwerfen würde – der Bodenwertverzinsungsbetrag (Bodenwert × Liegenschaftszinssatz). Wird dieser Betrag vom Reinertrag des gesamten Grundstücks abgezogen, verbleibt der Gebäudereinertrag: der Ertragsanteil, der ausschließlich der baulichen Anlage zuzurechnen ist.
Formel: Gebäudereinertrag = Reinertrag des Grundstücks − Bodenwertverzinsungsbetrag
Der Gebäudereinertrag wird anschließend mit einem Vervielfältiger (Kapitalisierungsfaktor, abhängig von Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer des Gebäudes) multipliziert, um den Gebäudeertragswert zu erhalten. Der Ertragswert der Immobilie insgesamt ergibt sich dann als Summe aus Bodenwert und Gebäudeertragswert (vereinfachtes Ertragswertverfahren).
Praxisrelevanz für Makler:
- Der Gebäudereinertrag zeigt, wie stark eine bauliche Anlage tatsächlich noch werthaltig ist – bei alten Gebäuden mit kurzer Restnutzungsdauer kann er trotz guter Miete gering oder rechnerisch sogar negativ ausfallen (wenn der Bodenwertverzinsungsbetrag den Reinertrag übersteigt).
- Ein negativer Gebäudereinertrag deutet oft auf ein "Abrissobjekt" hin, bei dem der Grundstückswert den eigentlichen Marktwert bestimmt und die Bebauung eher eine Belastung als einen Mehrwert darstellt.
- Für Renditeobjekte (Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien) ist der Gebäudereinertrag die zentrale Rechengröße, um den Beitrag der baulichen Substanz zum Gesamtwert transparent zu machen – wichtig bei Verkaufsgesprächen mit Kapitalanlegern.
Beispiel aus der Praxis
Ein vermietetes Mehrfamilienhaus erzielt einen Reinertrag von 24.000 € pro Jahr. Der Bodenwert beträgt 200.000 €, der Liegenschaftszinssatz 3 %, also ein Bodenwertverzinsungsbetrag von 6.000 €. Der Gebäudereinertrag beträgt somit 24.000 € − 6.000 € = 18.000 €. Dieser Betrag wird anschließend mit dem Vervielfältiger für die Restnutzungsdauer des Gebäudes multipliziert, um den Gebäudeertragswert zu bestimmen.
Rechtsgrundlage
- § 28 ImmoWertV (Allgemeines Ertragswertverfahren) – Regelt die Ermittlung des auf die baulichen Anlagen entfallenden Reinertragsanteils (Gebäudereinertrag) durch Abzug des Bodenwertverzinsungsbetrags vom Reinertrag sowie dessen Kapitalisierung zum Ertragswert der baulichen Anlagen. Der zugehörige Kapitalisierungsfaktor (Barwertfaktor) ist in § 34 ImmoWertV geregelt.