Gebäudeertragswert
Auch: Ertragswert des Gebäudes
Der Gebäudeertragswert ist im Ertragswertverfahren der Wertanteil, der auf die bauliche Anlage entfällt. Er ergibt sich, indem der Gebäudereinertrag – also der um den Bodenwertverzinsungsbetrag bereinigte Reinertrag – mit einem Vervielfältiger (Kapitalisierungsfaktor) über die Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisiert wird.
Ausführliche Erklärung
Das Ertragswertverfahren geht davon aus, dass sich der erzielbare Reinertrag eines bebauten Grundstücks aus zwei Komponenten speist: der Nutzung des Bodens und der Nutzung des Gebäudes. Da der Bodenwert dauerhaft erhalten bleibt, wird er separat verzinst (Bodenwertverzinsungsbetrag), während der verbleibende Gebäudereinertrag zeitlich begrenzt ist – er kann nur so lange erzielt werden, wie das Gebäude wirtschaftlich nutzbar ist (Restnutzungsdauer).
Berechnung:
1. Ermittlung des Gebäudereinertrags (Reinertrag des Grundstücks abzüglich Bodenwertverzinsungsbetrag).
2. Multiplikation mit dem Vervielfältiger (Barwertfaktor), der sich aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer des Gebäudes nach § 34 Abs. 2 ImmoWertV ergibt.
3. Ergebnis: der Gebäudeertragswert.
Der Ertragswert der Gesamtimmobilie ergibt sich anschließend (im vereinfachten Ertragswertverfahren) als Summe aus Bodenwert und Gebäudeertragswert.
Der Vervielfältiger fällt umso höher aus, je länger die Restnutzungsdauer und je niedriger der Liegenschaftszinssatz ist – ein junges Gebäude in gefragter Lage mit niedrigem Zinssatz erzielt daher einen deutlich höheren Gebäudeertragswert als ein altes, absehbar abzureißendes Gebäude gleicher Miete.
Praxisrelevanz für Makler: Bei Renditeobjekten (Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien) macht der Gebäudeertragswert häufig den größten Teil des Gesamtwerts aus. Bei Objekten mit sehr kurzer Restnutzungsdauer kann der Gebäudeertragswert dagegen gering oder rechnerisch sogar negativ ausfallen – ein Signal dafür, dass der Bodenwert den Marktwert dominiert und das Objekt eher als "Abrissobjekt" zu vermarkten ist.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mehrfamilienhaus erzielt einen Gebäudereinertrag von 18.000 € pro Jahr. Bei einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren und einem Liegenschaftszinssatz von 4 % beträgt der Vervielfältiger rund 19,8. Der Gebäudeertragswert errechnet sich somit als 18.000 € × 19,8 ≈ 356.400 €.
Rechtsgrundlage
- § 34 ImmoWertV – Regelt die Kapitalisierung des Gebäudereinertrags mittels Vervielfältiger (Barwertfaktor) zum Gebäudeertragswert im Ertragswertverfahren.