Gebäudefaktor
Auch: Vergleichsfaktor Gebäude
Der Gebäudefaktor ist ein statistischer Kennwert, mit dem sich der Wert eines bebauten Grundstücks vereinfacht schätzen lässt: Man multipliziert eine Bezugsgröße des Gebäudes – meist die Wohn- oder Nutzfläche – mit einem von Gutachterausschüssen veröffentlichten Faktor und erhält so einen marktnahen Anhaltswert, ohne ein vollständiges Vergleichswert- oder Sachwertgutachten erstellen zu müssen.
Ausführliche Erklärung
Nach § 20 ImmoWertV können Gutachterausschüsse aus ihrer Kaufpreissammlung sogenannte Vergleichsfaktoren ableiten. Diese gliedern sich in zwei Grundtypen:
- Ertragsfaktoren – bezogen auf den Jahresrohertrag (Vervielfältiger, vor allem bei vermieteten Renditeobjekten).
- Gebäudefaktoren – bezogen auf eine Flächen- oder Raumeinheit des Gebäudes, typischerweise Euro je Quadratmeter Wohn- oder Nutzfläche (seltener je Kubikmeter umbauten Raum).
Gebäudefaktoren werden regelmäßig für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen veröffentlicht, weil dort selbstgenutzte, nicht vermietete Objekte den Markt dominieren und ein Ertragsfaktor mangels Mieteinnahmen nicht anwendbar ist. Der Faktor wird für bestimmte Baujahresklassen, Ausstattungsstandards, Lagen und Gebäudetypen differenziert ausgewiesen und regelmäßig – meist jährlich im Grundstücksmarktbericht – aktualisiert.
Für Makler sind Gebäudefaktoren ein nützliches Plausibilisierungswerkzeug bei der Ersteinschätzung: Multipliziert man die Wohnfläche eines vergleichbaren Objekts mit dem passenden Faktor, erhält man schnell eine grobe Wertspanne. Für ein belastbares Verkehrswertgutachten (§ 194 BauGB) ersetzt der Faktor jedoch nicht die individuelle Objektbetrachtung samt Zu- und Abschlägen für Abweichungen von den Normobjekten (Ausstattung, Zustand, besondere Grundstücksmerkmale).
Beispiel aus der Praxis
Der örtliche Gutachterausschuss weist für freistehende Einfamilienhäuser Baujahr 1990–2000 in mittlerer Wohnlage einen Gebäudefaktor von 2.400 €/m² Wohnfläche aus. Ein 140 m² großes Haus dieser Kategorie ergibt so einen groben Vergleichswert von rund 336.000 €, der anschließend um objektspezifische Besonderheiten (z. B. Modernisierungsstand, Grundstücksgröße) angepasst wird.
Rechtsgrundlage
- § 20 ImmoWertV – regelt die Bildung von Vergleichsfaktoren (Ertrags- und Gebäudefaktoren) durch die Gutachterausschüsse; § 26 ImmoWertV regelt deren objektspezifische Anpassung.