Geschäftsunfähigkeit
Auch: Rechtliche Handlungsunfähigkeit
Geschäftsunfähigkeit bedeutet, dass eine Person keine wirksame Willenserklärung abgeben kann. Ein von einem Geschäftsunfähigen unterzeichneter Immobilienkaufvertrag ist rechtlich ohne jede Wirkung – er ist nichtig, nicht nur schwebend unwirksam.
Ausführliche Erklärung
§ 104 BGB nennt zwei Fallgruppen der Geschäftsunfähigkeit: Kinder, die das siebte Lebensjahr noch nicht vollendet haben, sowie Personen, die sich dauerhaft in einem die freie Willensbestimmung ausschließenden Zustand krankhafter Störung der Geistestätigkeit befinden – etwa infolge einer fortgeschrittenen Demenzerkrankung. Rechtsfolge ist § 105 BGB: Die Willenserklärung eines Geschäftsunfähigen ist nichtig, selbst wenn sie in einem sogenannten „lichten Moment" abgegeben wurde. Sie kann – anders als bei bloß beschränkter Geschäftsfähigkeit – auch nicht nachträglich genehmigt werden.
Für Immobilientransaktionen ist Geschäftsunfähigkeit ein erhebliches Risiko: Erwirbt oder veräußert ein tatsächlich Geschäftsunfähiger eine Immobilie, ist der notarielle Kaufvertrag von Anfang an unwirksam, selbst wenn Grundbuchamt und Vertragspartner davon nichts wussten. Notare prüfen deshalb bei Beteiligten mit erkennbaren Anhaltspunkten (z. B. sehr hohes Alter, erkennbare kognitive Einschränkungen) besonders sorgfältig und können die Beurkundung aussetzen oder ein ärztliches Attest bzw. Gutachten verlangen. Steht eine Person unter Betreuung mit Einwilligungsvorbehalt, ist dies ein Indiz, ersetzt aber nicht automatisch die Feststellung der Geschäftsunfähigkeit im Einzelfall.
Von der Geschäftsunfähigkeit zu unterscheiden ist die beschränkte Geschäftsfähigkeit Minderjähriger ab Vollendung des siebten Lebensjahres (§ 106 BGB): Deren Rechtsgeschäfte sind nicht nichtig, sondern grundsätzlich schwebend unwirksam bis zur Genehmigung durch die gesetzlichen Vertreter.
Beispiel aus der Praxis
Ein Notar soll den Verkauf des Hauses einer 88-jährigen, erkennbar stark dementen Eigentümerin beurkunden. Bestehen ernsthafte Zweifel an ihrer Geschäftsfähigkeit, setzt der Notar die Beurkundung regelmäßig aus und verlangt ein ärztliches Gutachten – wird die Verkäuferin tatsächlich als geschäftsunfähig eingestuft, wäre ein dennoch beurkundeter Vertrag von Anfang an nichtig.