Gesellschaftsanteile
Auch: Geschäftsanteile · Beteiligung an Grundstücksgesellschaft
Gesellschaftsanteile sind die Beteiligungsrechte an einer Personen- oder Kapitalgesellschaft. Hält eine Gesellschaft Grundbesitz, kann der Erwerb ihrer Anteile wirtschaftlich einem Immobilienerwerb gleichkommen, ohne dass das Grundstück selbst übertragen wird (sogenannter Share Deal).
Ausführliche Erklärung
Beim klassischen Immobilienerwerb (Asset Deal) wird das Grundstück selbst gekauft und aufgelassen. Alternativ kann eine Immobilie in eine Gesellschaft (z. B. GmbH, GmbH & Co. KG) eingebracht sein; der Erwerber kauft dann nicht das Grundstück, sondern die Anteile an dieser grundbesitzenden Gesellschaft. Wirtschaftlich erlangt er damit die Kontrolle über die Immobilie, ohne dass ein Eigentümerwechsel im Grundbuch erfolgt.
Damit solche Anteilsdeals nicht zur systematischen Umgehung der Grunderwerbsteuer genutzt werden, unterwirft das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) bestimmte Anteilsübergänge ebenfalls der Steuer:
- § 1 Abs. 2a GrEStG erfasst den Übergang von mindestens 90 Prozent der Anteile am Gesellschaftsvermögen einer grundbesitzenden Personengesellschaft auf neue Gesellschafter innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren.
- § 1 Abs. 2b GrEStG enthält eine vergleichbare Regelung für grundbesitzende Kapitalgesellschaften (z. B. GmbH).
- § 1 Abs. 3 GrEStG erfasst zusätzlich die sogenannte Anteilsvereinigung, also den Fall, dass ein Erwerber mindestens 90 Prozent der Anteile in seiner Hand vereinigt, unabhängig davon, ob dies innerhalb der Zehnjahresfrist geschieht.
Für Makler und Berater ist relevant, dass Share Deals rechtlich und steuerlich deutlich komplexer sind als klassische Grundstückskäufe: Neben der Grunderwerbsteuerfrage sind Fragen der Gesellschafterhaftung, bestehender Verbindlichkeiten der Gesellschaft und der Übertragungsformalitäten (bei GmbH-Anteilen notarielle Beurkundung nach GmbHG) zu beachten. Die konkrete Ausgestaltung des GrEStG befindet sich zudem im Wandel; gesetzliche Anpassungen der Anteilsregelungen werden politisch regelmäßig diskutiert.
Beispiel aus der Praxis
Statt ein Bürogebäude direkt zu verkaufen, veräußert der Eigentümer 94 Prozent der Anteile an der grundbesitzenden GmbH, welche das Gebäude hält, an einen Investor. Da damit mehr als 90 Prozent der Anteile auf einen neuen Gesellschafter übergehen, löst der Vorgang nach § 1 Abs. 2b GrEStG grundsätzlich Grunderwerbsteuer aus, obwohl das Grundstück selbst formal nicht den Eigentümer wechselt.
Rechtsgrundlage
- § 1 Abs. 2a GrEStG – Anteilsübergang bei grundbesitzenden Personengesellschaften.
- § 1 Abs. 2b GrEStG – Anteilsübergang bei grundbesitzenden Kapitalgesellschaften.
- § 1 Abs. 3 GrEStG – Anteilsvereinigung.