Grundstücksunternehmen

Vermietet und verwaltet eine Kapitalgesellschaft eigenen Immobilienbesitz, unterliegt sie kraft ihrer Rechtsform stets der Gewerbesteuer – unabhängig davon, ob die Tätigkeit bei einer natürlichen Person als bloße Vermögensverwaltung gelten würde. Um die dadurch entstehende Doppelbelastung (Gewerbesteuer zusätzlich zur ohnehin geschuldeten Einkommen- oder Körperschaftsteuer) für reine Immobilienverwaltungsgesellschaften zu vermeiden, sieht § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG auf Antrag eine erweiterte Kürzung vor: Der Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt, wird vollständig aus der Bemessungsgrundlage herausgekürzt – im Ergebnis kann die Gewerbesteuerlast auf nahezu null sinken.

Voraussetzung ist, dass das Unternehmen ausschließlich eigenen Grundbesitz (oder daneben eigenes Kapitalvermögen) verwaltet und nutzt; als unschädliche Nebentätigkeiten lässt das Gesetz nur die Betreuung von Wohnungsbauten sowie die Errichtung und Veräußerung von Ein- und Zweifamilienhäusern oder Eigentumswohnungen zu. Jede darüberhinausgehende gewerbliche Aktivität – etwa eigene Betriebsvorrichtungen, Handel mit Grundstücken außerhalb des engen Ausnahmekatalogs oder die Vermietung an eine gewerblich tätige Gesellschafter-Gesellschaft – führt zum vollständigen Verlust der erweiterten Kürzung für das betroffene Wirtschaftsjahr. In der Praxis ist die korrekte Abgrenzung deshalb ein zentrales Gestaltungs- und Prüfungsthema bei Immobilien-Objektgesellschaften.

Eine Grundstücks-GmbH hält und vermietet ausschließlich ein Gewerbeobjekt. Solange sie keine weiteren gewerblichen Tätigkeiten ausübt, kann sie beim Finanzamt die erweiterte Kürzung beantragen und den auf die Vermietung entfallenden Gewerbeertrag vollständig kürzen – die Gesellschaft zahlt dann faktisch keine Gewerbesteuer auf die Mieterträge.