Grundstückstiefe
Auch: Bautiefe (Grundstück)
Die Grundstückstiefe beschreibt die Entfernung von der Straßenseite eines Grundstücks bis zu dessen rückwärtiger Grenze. Zusammen mit der Grundstücksbreite ergibt sie den Grundstückszuschnitt und beeinflusst maßgeblich die Bebaubarkeit und den Wert eines Grundstücks.
Ausführliche Erklärung
Die Grundstückstiefe ist kein gesetzlich definierter, aber ein in der Praxis vielfach verwendeter Begriff mit direkten wirtschaftlichen und rechtlichen Auswirkungen:
- Bebaubarkeit: Bei zu geringer Tiefe kann es schwierig werden, Haus, Zufahrt, Stellplätze und Gartenfläche unter Einhaltung der Abstandsflächen (Landesbauordnung) unterzubringen. Bei sehr großer Tiefe entstehen oft rückwärtige Flächen, die separat als Hinterliegergrundstück bebaut oder abgeteilt werden könnten.
- Erschließungsbeiträge: Viele Kommunen begrenzen bei der Berechnung von Erschließungsbeiträgen die anrechenbare Tiefe durch eine sogenannte Tiefenbegrenzung (häufig zwischen 35 und 50 Metern je nach Satzung). Flächen, die über diese Tiefenbegrenzungslinie hinausgehen, werden bei der Beitragsberechnung reduziert oder gar nicht angerechnet, obwohl sie zur Grundstücksgröße zählen.
- Bodenrichtwert-Anwendung: Gutachterausschüsse berücksichtigen bei der Ableitung des Bodenwerts aus dem Bodenrichtwert häufig Umrechnungskoeffizienten für von der Richtwertgrundstückstiefe abweichende Tiefen (sogenannte Tiefenumrechnung nach Vergleichswertverfahren/Sachwertrichtlinie).
- Für Makler ist die Grundstückstiefe daher ein Faktor, der bei der Plausibilitätsprüfung von Preisvorstellungen und bei der Beratung zu Nachverdichtung oder Teilverkauf des rückwärtigen Grundstücksteils eine Rolle spielt.
Beispiel aus der Praxis
Ein Grundstück ist 45 m tief, die kommunale Erschließungsbeitragssatzung sieht jedoch eine Tiefenbegrenzung von 40 m vor. Für die letzten 5 m Tiefe fällt daher kein Erschließungsbeitrag an, was bei der Nebenkostenkalkulation für Käufer relevant ist.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle bundeseinheitliche Rechtsgrundlage. Relevant werden können kommunale Erschließungsbeitragssatzungen (§§ 127 ff. BauGB) mit Tiefenbegrenzungsregelungen sowie die Vorgaben der Sachwertrichtlinie/des Gutachterausschusses zur Bodenwertableitung.