Hinterliegergrundstück
Auch: Hinterlieger
Ein Hinterliegergrundstück liegt hinter einem anderen, an der Straße gelegenen Grundstück und verfügt selbst über keinen unmittelbaren Zugang zur öffentlichen Straße. Die Erschließung (Zufahrt, Ver- und Entsorgungsleitungen) muss über das vorgelagerte Grundstück gesichert werden.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist das Thema Hinterliegergrundstück besonders bei der Nachverdichtung von Baulücken oder der Teilung großer Gartenflächen relevant:
- Erschließungssicherung: Da ein Hinterliegergrundstück keinen eigenen Straßenanschluss hat, muss ein dauerhaftes Zufahrts- und Leitungsrecht über das vordere Grundstück gesichert werden. Dies geschieht typischerweise durch:
- eine Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB), z. B. ein Geh- und Fahrrecht sowie ein Leitungsrecht, eingetragen im Grundbuch des vorderen (dienenden) Grundstücks zugunsten des Hinterliegers (herrschendes Grundstück),
- alternativ eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit (§ 1090 BGB) zugunsten einer bestimmten Person, oder
- eine öffentlich-rechtliche Baulast, die im Baulastenverzeichnis der Kommune eingetragen wird und die Erschließung sicherstellt.
- Bebauungsrechtliche Hürden: Viele Kommunen und Bebauungspläne betrachten die Hinterlandbebauung kritisch, weil sie zu einer Verdichtung der rückwärtigen Grundstücksbereiche führt, die städtebaulich nicht immer erwünscht ist. Eine eigenständige bauplanungsrechtliche Teilungsgenehmigung sieht das BauGB seit der Novelle 2004 nicht mehr vor; nach § 19 Abs. 2 BauGB dürfen durch die Teilung eines Grundstücks im Geltungsbereich eines Bebauungsplans jedoch keine Verhältnisse entstehen, die dessen Festsetzungen widersprechen, sodass eine Hinterlandbebauung an den planungsrechtlichen Festsetzungen scheitern kann.
- Finanzierung: Banken prüfen bei der Beleihung von Hinterliegergrundstücken besonders genau, ob das Wegerecht dauerhaft, unbelastet vom Wohlwollen des Nachbarn und vorrangig im Grundbuch abgesichert ist.
- Wertaspekt: Fehlt eine belastbare, dauerhafte Erschließungssicherung, ist ein Hinterliegergrundstück deutlich schwerer zu verkaufen und in der Beleihung eingeschränkt – Makler sollten dies vor Aufnahme des Vermittlungsauftrags prüfen und gegebenenfalls auf die Nachbesserung der Grundbuchsituation hinwirken.
Beispiel aus der Praxis
Eine Familie möchte die hintere Hälfte ihres großen Gartengrundstücks als eigenständiges Baugrundstück verkaufen. Da dieses Hinterliegergrundstück keinen eigenen Straßenzugang hat, wird zugunsten des neuen Grundstücks ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht als Grunddienstbarkeit auf dem vorderen Grundstück im Grundbuch eingetragen, bevor der Verkauf abgeschlossen werden kann.
Rechtsgrundlage
- § 1018 BGB – Grunddienstbarkeit (z. B. Wegerecht, Leitungsrecht) zugunsten des jeweiligen Eigentümers des herrschenden Grundstücks.
- § 1090 BGB – beschränkt persönliche Dienstbarkeit zugunsten einer bestimmten Person.
- §§ 127 ff. BauGB – Erschließungspflicht und Erschließungsbeiträge, relevant für die Zulässigkeit und Kostenverteilung bei Hinterliegerbebauung.