Guthaben (Nebenkostenabrechnung)
Auch: Nebenkostenguthaben · Betriebskostenguthaben
Ein Guthaben entsteht in der Nebenkostenabrechnung, wenn die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen höher waren als die tatsächlich angefallenen, umlagefähigen Kosten. Der Vermieter muss den überschießenden Betrag an den Mieter auszahlen.
Ausführliche Erklärung
Vermieter rechnen die im Mietvertrag vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen einmal jährlich gegen die tatsächlich entstandenen umlagefähigen Kosten ab. Fällt die Abrechnung zugunsten des Mieters aus, weil er mehr vorausgezahlt hat, als anteilig auf ihn entfällt, entsteht ein Guthaben. Nach § 556 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter mitteilen; versäumt er diese Frist, kann er Nachforderungen in der Regel nicht mehr geltend machen. Für ein Guthaben des Mieters gilt diese Ausschlussfrist umgekehrt nicht – ein zu spät abgerechnetes Guthaben bleibt dem Mieter erhalten.
Das Guthaben wird mit Zugang einer formell ordnungsgemäßen, inhaltlich nachvollziehbaren Abrechnung fällig und ist dann unverzüglich auszuzahlen oder – bei laufendem Mietverhältnis – mit der nächsten Mietzahlung zu verrechnen. Verzögert der Vermieter die Auszahlung unangemessen, gerät er in Verzug und kann zur Zahlung von Verzugszinsen verpflichtet sein. In der Praxis ist die korrekte, nachvollziehbare Aufschlüsselung der Kostenarten entscheidend: Enthält die Abrechnung formelle Fehler (z. B. fehlender Verteilerschlüssel, keine Angabe der Gesamtkosten), kann der Mieter sie beanstanden, was Einfluss auf Fälligkeit und Verjährung des Guthabenanspruchs haben kann.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mieter zahlt monatlich 200 Euro Nebenkostenvorauszahlung, insgesamt 2.400 Euro im Jahr. Die Betriebskostenabrechnung weist tatsächliche Kosten von 2.150 Euro aus. Der Vermieter muss dem Mieter die Differenz von 250 Euro als Guthaben auszahlen oder mit der Miete des Folgemonats verrechnen.
Rechtsgrundlage
- § 556 Abs. 3 BGB – Abrechnungsfrist von zwölf Monaten, Fälligkeit von Nachforderungen und – nach herrschender Rechtsprechung – Fälligkeit des Guthabens mit Zugang der Abrechnung.