Härtefall

§ 574 BGB enthält die sogenannte Sozialklausel des Mietrechts. Sie gibt dem Mieter das Recht, einer wirksamen ordentlichen Kündigung des Vermieters zu widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Als Härtegrund nennt das Gesetz ausdrücklich, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann – daneben werden in der Praxis auch hohes Alter, schwere Erkrankung, Schwangerschaft, lange Wohndauer oder die Verwurzelung im sozialen Umfeld als Härtegründe anerkannt.

Der Widerspruch führt nicht automatisch zur Unwirksamkeit der Kündigung, sondern eröffnet ein Verfahren, in dem die Interessen von Mieter und Vermieter gegeneinander abgewogen werden; im Streitfall entscheidet das Gericht über eine – meist befristete – Fortsetzung des Mietverhältnisses. Wichtig ist die gesetzliche Einschränkung in § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB: Der Härteeinwand ist ausgeschlossen, wenn ein Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung vorliegt, etwa bei erheblichem Zahlungsverzug oder gravierenden Vertragsverletzungen des Mieters. Die Sozialklausel schützt also nur vor den Folgen einer ordentlichen, nicht vor denen einer fristlosen Kündigung.

Formal muss der Mieter seinen Widerspruch spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich erklären; der Vermieter muss ihn rechtzeitig auf dieses Widerspruchsrecht und die Frist hinweisen.

Eine 85-jährige Mieterin erhält nach 40 Jahren Wohndauer eine Eigenbedarfskündigung. Sie ist gesundheitlich stark eingeschränkt und kann in ihrem Alter keinen vergleichbaren Ersatzwohnraum finden. Sie widerspricht der Kündigung unter Berufung auf § 574 BGB und verlangt die Fortsetzung des Mietverhältnisses; das Gericht muss die Härte für die Mieterin gegen das Eigenbedarfsinteresse des Vermieters abwägen.