Heizkostenverordnung

Die HeizkostenV gilt für Gebäude mit zentraler Heizungs- oder Warmwasserversorgung sowie für Fernwärme- und Fernkälteversorgung, sofern mehrere Nutzungseinheiten vorhanden sind. Ausnahmen bestehen u. a. für Ein- und Zweifamilienhäuser mit Selbstnutzung sowie in bestimmten Fällen bei Passivhäusern.

Wesentliche Regelungsinhalte für die Maklerpraxis:

• Verteilerschlüssel: Von den Gesamtkosten müssen 50 bis 70 Prozent nach dem tatsächlich erfassten Verbrauch (Heizkostenverteiler, Wärmemengenzähler) auf die einzelnen Einheiten verteilt werden; der Rest darf nach Wohn- oder Nutzfläche umgelegt werden. Der Vermieter legt den genauen Prozentsatz innerhalb dieser Bandbreite fest.
• Erfassungspflicht: Der Vermieter muss die Wohnungen mit Erfassungsgeräten ausstatten (Heizkostenverteiler an Heizkörpern oder Wärmemengenzähler); seit der Novelle 2021 müssen neu eingebaute Geräte fernablesbar sein, und ab dem 1. Januar 2027 müssen auch Bestandsgeräte fernablesbar sein oder nachgerüstet werden.
• Unterjährige Verbrauchsinformation: Seit 2022 müssen Vermieter Mieter mit fernablesbaren Geräten monatlich über ihren Verbrauch informieren, um Einsparpotenziale sichtbar zu machen.
• Kürzungsrecht des Mieters (§ 12 HeizkostenV): Verstößt der Vermieter gegen die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung (z. B. fehlende Erfassungsgeräte), darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten pauschal um 15 Prozent kürzen.
• Abgrenzung: Die HeizkostenV betrifft ausschließlich die sogenannten "warmen" Betriebskosten (Heizung, Warmwasser); alle übrigen umlagefähigen Nebenkosten richten sich nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) und werden meist nach Wohnfläche abgerechnet.

Ein Vermieter rechnet die Heizkosten eines Mehrfamilienhauses zu 70 Prozent nach dem an den Heizkörpern erfassten Verbrauch und zu 30 Prozent nach der Wohnfläche der einzelnen Einheiten ab. Da in einer Wohnung keine Erfassungsgeräte installiert wurden, darf der betroffene Mieter seinen Heizkostenanteil um 15 Prozent kürzen.