Kalte Betriebskosten
Auch: Kalte Nebenkosten
Kalte Betriebskosten sind alle nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Nebenkosten einer Wohnung mit Ausnahme der Kosten für Heizung und Warmwasser (den sogenannten "warmen" Betriebskosten). Sie werden in der Regel nach Wohnfläche oder Personenzahl abgerechnet, nicht nach individuellem Energieverbrauch.
Ausführliche Erklärung
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) listet in § 2 Nr. 1 bis 17 abschließend auf, welche Kostenarten ein Vermieter überhaupt auf den Mieter umlegen darf. Die Nummern 4a und 4b betreffen Heizungs- und Warmwasserkosten (die "warmen" Betriebskosten, die der Heizkostenverordnung unterliegen); alle übrigen Positionen zählen zu den kalten Betriebskosten.
Typische kalte Betriebskosten in der Praxis:
- Grundsteuer (Nr. 1)
- Wasserversorgung – Frischwasser, Grundgebühren, Wasserzähler (Nr. 2)
- Entwässerung/Abwasser (Nr. 3)
- Aufzug (Nr. 5)
- Straßenreinigung und Müllabfuhr (Nr. 8)
- Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung (Nr. 9)
- Gartenpflege (Nr. 10)
- Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen (Nr. 11)
- Schornsteinreinigung, soweit nicht bereits in Heizkosten enthalten (Nr. 12)
- Sach- und Haftpflichtversicherung des Gebäudes (Nr. 13)
- Hausmeisterkosten (Nr. 14)
- Kabel-/Antennenanschluss bzw. Breitbandbereitstellung (Nr. 15)
- Sonstige Betriebskosten (Nr. 17), sofern im Mietvertrag konkret benannt
Praxisrelevanz für den Makler:
- Umlagefähigkeit setzt Vereinbarung voraus: Kalte Betriebskosten dürfen nur umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB); ohne Vereinbarung sind sie mit der Grundmiete abgegolten.
- Abrechnungsmaßstab: Mangels anderer Vereinbarung erfolgt die Verteilung in der Regel nach Wohnfläche (§ 556a BGB); für Wasser- und Müllkosten kommen häufig auch Verbrauchs- oder Personenzahl-Schlüssel zum Einsatz.
- Abgrenzung zu Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage: Diese sind ausdrücklich nicht umlagefähig und müssen vom Vermieter selbst getragen werden – ein häufiger Fehler in Nebenkostenabrechnungen.
- Abrechnungsfrist: Der Vermieter muss die jährliche Betriebskostenabrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen (§ 556 Abs. 3 BGB), sonst sind Nachforderungen in der Regel ausgeschlossen.
Beispiel aus der Praxis
In der jährlichen Nebenkostenabrechnung eines Mehrfamilienhauses werden 1.800 Euro Grundsteuer, Müllabfuhr, Hausmeister und Gebäudeversicherung als kalte Betriebskosten nach Wohnfläche auf die Mieter verteilt – getrennt von den separat nach Verbrauch abgerechneten Heizkosten.
Rechtsgrundlage
- § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) – abschließende Auflistung umlagefähiger Betriebskostenarten.
- § 556 BGB – Grundlage der Vereinbarung und Abrechnung von Betriebskosten, inklusive Abrechnungsfrist.
- § 556a BGB – Umlageschlüssel, insbesondere Abrechnung nach Wohnfläche.